post

Второто тримесечие на иначе кризисната 2010 година постави рекорден за столицата обем на завършени офис площи. Обемът постигнат за трите месеца от април до юни е 102 800 кв.м., което е  стойност е почти равна на новопоявилите се офис площи през цялата 2009 година, сочат данните на Forton International.

До края на годината се очаква да бъдат завършени още около 200 000 кв.м нови офис площи, като около една трета от тях ще бъдат на пазара още през следващото тримесечие. Новите проектите „търсят” и конкретни наематели – големи компании, които да разположат там централните си офиси или които в момента ползват офиси клас B и C.
„Пълното усвояване на новите проекти обаче ще отнеме поне още 2 години и по всяка вероятност ще бъде за сметка на офисите клас B и C, които обикновено са с по-непривлекателна локация и по-ниски технически характеристики”, коментира Владислав Кайзеров, мениджър Офис площи във Forton.

По думите му голямото насищане на пазара с офиси клас А вече оказва сериозен натиск върху наемните нива на второстепенните офис сгради, защото новите проекти предлагат по-добри възможности на наемателите да оптимизират разходите си, а част от тях и по-качествени офиси на по-ниски цени.

Тенденции
Ключово за наемателите предимство са по-добрите технически характеристики и по-качествената бизнес среда, които новите проекти предлагат. В контекста на тази тенденция енергоспестяващите „зелени сгради” в близко бъдеще ще са най-предпочитани от наемателите и инвеститорите, прогнозират от Forton.
По данни на компанията общият брой офис площи в експлоатация към момента се равнява на около 1 142 000 кв.м. Около 685 000 кв.м. пък са офис площите в процес на изграждане. Това прави пазара в момента изключително благоприятен за наемателите и до голяма степен подчинен на техните изисквания и нужди.
Разпределението на офис площите в града остава сходно с първото тримесечие на 2010 година, сочат данните на Forton. Около 84% от офисите в момента се намират извън централната градска част. Все повече компании пък проявяват интерес към районите, намиращи се в близост до станциите на метрото.

Заетост
През второто тримесечие на годината усвоените офис площи са около 33 000 кв.м. За сравнение техният обем за предходния период беше 18 300 кв. м. Това е и четвърто поредно тримесечие с ръст на заетостта, което е недвусмислен знак за активизирането на наемателите. Това обаче се оказва недостатъчно, за да се компенсира голямото количество офиси, които пазарът предлага. В резултат, процентът на офис площите, които все още чакат своите наематели, чувствително се покачва и сега е над 20%.
Някои от най-атрактивните нови проекти успяха да си осигурят около 50-60% запълняемост, но други са почти напълно празни и обременяват наемодателите с оперативни и експлоатационни разходи.  По тази причина те са принудени да правят големи отстъпки в наемните си нива, както и да предлагат бонуси като периоди без наем, обясняват специалистите от Forton.

Прогнозите на компанията са, че процентът на незаетите площи ще нарасне до 25-30% до края на годината заради голямото количество площи непосредствено пред завършване. Част от предприемачите пък умишлено отлагат завършването на своите проекти, докато намерят наематели, за да избегнат излишните разходи, които има една готова, но празна сграда.

Наеми и възвръщаемост
Продължава тенденцията към спад на наемните нива на площите клас А. Така в края на тримесечието средната наемна цена в София вече е 12.5 евро на кв.м, а при офисите клас B и C те са съответно 7 и 4 евро на кв.м.

„Наемните нива на пазара в момента се намират много близо до най-ниската си точка. Това прави моментът изключително подходящ за наемателите да сключат изгодни сделки за дългосрочни наеми на първокачествени офис площи.”, коментира Кайзеров.

В момента тенденциите на инвестиционния пазар са по-позитивни в сравнение с 2009 година. Ниските нива на възвръщаемост на западните пазари кара все повече инвеститори да мислят отново за възможностите, които офис пазарът на Източна Европа предлага.Търсенето е фокусирано предимно върху сгради, чийто процент заети площи е висок, а наемателите са с дългосрочни договори.

С оглед на големия брой проекти, които тепърва ще се появят на пазара, инвеститорите избягват сгради, които не разполагат с осигурени наематели. Нивата на възвръщаемост при офисите клас А в София остават непроменени спрямо първото тримесечие на 2010 година – 10.5%.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *