Интервю

Виктория Бонева
Директор регионално развитие в България на www.domaza.bg

Пазарът на имоти има шансове да тръгне нагоре

13 май 2013, 19:40
Сегментът със земеделски земи е сред най-перспективните у нас

DomaZa е портал за имоти в цял свят. Защо избрахте да стъпите в България в момент на стагнация на пазара?
Навлизането на Българския имотен пазар беше поредното стъпало от естествения процес на развитие и разрастване на фирмата. Избрахме да се насочим именно към България, едва след като се утвърдихме като една от водещите компании в Русия и тази стъпка не е случайна. Руснаците играят ключова роля  на имотния пазар и продължават да поддържат висок интерес не само към морски и ваканционни жилища, но напоследък и към вилни имоти във вътрешността на страната. Нашата мисия в България е да подпомогнем както руските купувачи в търсенето и намирането на желания имот, така и агенциите за недвижими имоти, които искат да спечелят клиенти от Русия. 

Какво е различното в портала? С какво смятате, че ще спечелите повече потребители и клиенти?
Порталът Домаза е един от най-големите на имотния пазар в света, преведен на над 10 различни езика, което улеснява търсенето и предлагането на имоти не само на местно, но и на международно равнище. Платформата www.domaza.org има локални домейни в много държави. Нашето най-голямо предимство е, че всяка публикувана обява автоматично се разпространява в локалните сайтове на системата, преведена на съответния език. По този начин нашите потребители разширяват своята аудитория до световен мащаб. 

Клиентите могат да избират измежду атрактивни предложения от цял свят на водещи агенции в сферата на недвижимите имоти. Чрез разширеното търсене те могат да намират имоти директно от строителна или инвестиционна комания, банка или частни лица без посредник. 

Агенциите за недвижими имоти имат възможността да таргетират клиенти не само от България, но и от чужбина, което увеличава броя потенциални купувачи и вероятността за продажба или отдаване под наем е много по-голяма. Предлагаме и опцията за създаване на профили на брокери, чрез които те сами могат да публикуват обяви. 

На строителните фирми, които предлагат комплекси за продажба, предоставяме уникална система, чрез която могат да публикуват подробни данни за всеки един апартамент от комплекса като подоферти с цена, площ, количество стаи, план, а също да отбелязват кои апартаменти са свободни, резервирани или вече продадени. Това значително улеснява процеса на публикуване, съкращавайки времето за качване на обявите една по една. 

На самостоятелните брокери и малките агенции, които искат да се развиват в сферата на недвижимите имоти предлагаме собствен сайт от типа www.mysite.com. Чрез нашата Домаза База, представляваща специализирана база от данни, в която се съхраняват одобрени от екипа на ДомаЗа недвижими имоти, добавени от потребители с Pro акаунт, малките фирми и предприемачи имат възможност да разширят бизнеса си. Компаниите с Pro акаунти, както и имотите, добавени от тях, са проверени от нашия екип и фирмите могат да разчитат на тях. След сключване на партньорски договор с дадената компания самостоятелните брокери могат да предлагат нейните имоти, да им изпращат клиенти и да получават печалба. 

Стремейки се винаги да удовлетворяваме потребностите на нашите ползватели, ние от Домаза постоянно търсим начини да подобрим функционалността си. В тази връзка сме първият Портал за имоти в България, предлгащ нововъдения като: търсене на имоти в близост до метростанции за гр. София или директно търсене на имоти от Банки.

Как българският пазар премина през имотната криза, спрямо другите европейски държави?
Големите европейски пазари са по-устойчиви по време на рецесия от гледна точка на по-бързите темпове, с които успяват да се възстановят след кризисни периоди. За съжаление българският пазар се съвзема по-бавно и тромаво. Дълговата криза в Европа сви цялостния обем на реализирани сделки с недвижимо имущество и доведе до дисбаланс в търсенето и предлагането, от друга страна местните банки наложиха високи изисквания по-отношение на тегленето на ипотечни кредити, което допълнително намали броя на имотните сделки. 

Факт е, че част от агенциите за недвижими имоти фалирахи или свиха дейността си, чуждестранните предприемачи изтеглиха инвестициите си от България и ги пренасочиха към други държави, в търсене на по-добра ликвидност, а местните строителни фирми замразиха обектите си. Причини за мъчното преминаване на страната през периода на икономическа криза са цялостно влошаване на бизнес климата в страната и слабата способност на българските фирми, да издържат на конкуренцията на силно субсидирания бизнес в ЕС. 

Понастоящем се забелязват няколко основни тенденции в сектора на недвижими имоти, които дават повод за положителни прогнози и оптимистични нагласи за стабилизация на имотния пазар. Най-активни в покупко-продажбите на вторичния пазар през 2013г. ще продължават да бъдат българските граждани, особено в нискоценовия сегмент. Паралелно с това продължава да нараства чуждестранния интерес, особено от страна на руски купувачи, не само към ваканционни и морски имоти, но и към слелски къщи и вили. Бавните темпове на покачване на цените в резултат от икономическата и финансова криза, атрактивните банкови предложения за ипотечно финансиране и въвеждането на не толкова строги изисквания при отпускане на кредити за чужденци са предпоставка за преодоляване на стагнацията и нарастване на обема от сделки с недвижимо имущество. 

За периода след 2008 г. имаше ли пазар в световен мащаб, който се разви и нарасна спрямо предишните години?
Факт е, че периода след 2008 беше тежък във всяко едно отношение. Дори водещите икономически пазари се оказаха засегнати от кризата. В голяма част от страните се появиха имотни балони, последвани от рязък ценови спад. На фона на всеобщата стагнация, се наблюдаваха няколко пазара, които не само успяха да устоят на кризата, но и се развиха в положителна насока. Най-голям ръст се наблюдаваше на пазарите в Хонконг, Бразилия и Китай. От 2008г до 2012 г. цените на жилищните имоти в Хонконг отбелязаха ръст от 70%, на елитните - почти 60%, а офис имотите - над 150%. В Европа най-голямо развитие от 2008г. насам се наблюдава в Турция. 

Коя е страната в момента, където може да се направи най-сигурната и доходна инвестиция?
По принцип най-сигурната инвестиция не е най-доходна. От макроикономическа гледна точка Швейцария и Скандинавските държави Норвегия и Швеция са най-сигурните пазари в момента. Годишно цените на имотите растат с около 5-6%. Това са силни и стабилни икономики, където се увеличават не само цените, но и доходите. Затова засега там няма оспасност от образуване на спекулативен балон. 

Най-рентабилен в момента е пазарът на недвижими имоти в Бразилия. Строителният сектор е в подем. Годишно цените на имоти нарастват с около 20%. Основните фактори, които стимулират пазара са икономическия растеж, политическата стабилност, зараждащата се средна класа, повишените доходи и покупателната способност. В същото време кредитите стават все по-достъпни. Огромен тласък на чуждестранния интерес към имоте в страната дадоха и две важни предстоящи събития - домакинството на Световното първенство по футбол през 2014г. и Олимпийските игри през 2016г.

Турският пазар също е един от бързо и динамично развиващите се. Туризмът благоприятства не само икономическия просперитет на страната, но и увеличаването на чуждестранния интерес към инвестиции в недвижимо имущество. 

Кои имоти пострадаха най-много от кризата?
Спукването на имотния балон през 2008 г. рефлектира най-рано и най-силно в онези сегменти, в които имаше пренасищане и некачествено строителство. Най-силно пострадаха ваканционните имоти в курортите. Средно цените са загубили около 50% от стойността си. С 40% спаднa стойността на жилищата в големите градове.

В следствие от кризата почти напълно замря и пазарът на селски къщи. След като англичаните, които бяха главни купувачи в този сегмент, се отдръпнаха от българския пазар, цените паднаха с почти 60%. Липсваше интерес дори към тези, намиращи се на минути път от по-големите градове, поради лошата инфраструктура и зле развития транспорт.

Най-слабо засегнати останаха офис и търговските площи. Редукцията на цените при тях е около 30%. Но и там се наблюдават много фалити, а мащабни търговски обекти извън София са замразени.

А сега пазарът у нас накъде ще тръгне – цените стигнаха ли дъното или може да станем свидетели на още спадове?
В момента пазара в България започва да се нормализира. С всяка изминала година темповете на понижение на цените на жилища в страната се забавят и вероятността имотния пазар да тръгне нагоре още през следващата година започва да изглежда реална. Според по-смелите прогнози се очаква до края на 2013г. инвеститорите и предприемачите отново да раздвижат пазара на ваканционни имоти. 

Интересно явление е, че цените започват все повече да отговарят на критериите „справедлива“ и „равновесна“ пазарна стойност. Купувачи и продавачи идентифицират взаимно потребностите си, чрез което се намалява дисбаланса между търсене и предлагане. От една страна  притежателите на недвижимо имущество са по-реалистични и обективни относно стойността на предлагания имот, а от друга -купувачите търсят не само изгодни, но и качествени предложения.

Характерна тенденция е, че пазарът на наеми е много по-динамичен в сравнение с предходни години. Специалисти отчитат и нарастнала активност на пазара на луксозни имоти във високия ценови сегмент. Това се дължи на платежоспособността на чуждестранните купувачи и факта, че в повечето случаи те не зависят от банково кредитиране. 

Какви бяха грешките на прехода? Поучиха ли се инвеститорите от тях?
Най-голямата грешка беше пренасищането на определени сектори, като жилищния и ваканционния. Към момента, това се случва с пазара на мащабни търговски центрове в големите градове. Ясно е, че когато някъде има възможност за растеж се инвестира с цел печалба, но когато всеки следващ проект понижава качеството на вече реализираните околни, трябва да се мисли за ограничения. 

Проектите се строяха без предварителна визия и планиране, без съблюдаване на стандартите. Заобиколен от лоша инфраструктура, дори и най-качественият обект губи от стойността си. Инвестираше се много повече в реклама и медийни изяви, отколкото в самите проекти. Включването на общи части в цената на жилището, некачественото строителство, измамите с апартаменти „на зелено”, некоректната препродажба на един и същи имот на няколко лица поставяше купувачите в неизгодна позиция. Това отблъсна много инвеститори от българския пазар.

Работеше се не за създаване на стойност, а за реализация на количества. Наливаха се пари в непроучени проекти. Докато съседните Турция и Румъния инвестираха в производствени и логистични бази, ние вложихме усилия и ресурс основно в жилищния сектор, който създава предпоставки основно за търговия, а не за дългосрочно развитие.

Друга грешка е навлизането на банките като основен фактор на пазара на недвижими имоти в България. Разбира се, без тях не може. Но не се предложиха действително гъвкави схеми за финансиране, не се допуснаха други играчи на пазара на финансов ресурс. Банките диктуваха пиковете и спадовете и съвсем логично, когато решиха да се оттеглят, бранша много бързо потегли към дъното. 

След края на имотния балон настъпи отрезвяване. Очакват се промени и равносметки. Но дали ще се случат и до какви практически изменения ще доведат, предстои да разберем. 

Какъв клиент е българския потребител? Научи ли се да различава качеството?
Българите никога няма да променят начина си на мислене, що се отнася до нагласата им да притежават собствен имот. Българинът би заложил на придобиване на собственост дори в години, когато наемния пазар предлага много по-евтини варианти за осигуряване на покрив над главата. Tрадиционна българска черта е желанието да свършиш всичко сам, т.е. явления като „посредници” и „консултанти” са по-скоро чужди за местната действителност, а разходите по услугите им се възприемат като излишни. 

Често се подценяват разходите при теглене на кредит. Малцина са тези, които са планирали заема си спрямо възможността да изгубят работата си или да понижат приходите си от заплата.

Пренебрегват се и огромните количества документи и споразумения в писмена форма, които обикновено съпътстват имота. Не се четат внимателно, а обикновено те са подготвени от продавача и защитават изцяло неговата позиция и интерес. Друг проблем на българския потребител беше подценяването на необходимостта от задълбочена и професионална проверка на вещноправния статут на имота. Обикновено клиентите се доверяват на електронна справка от Агенция по вписванията, която може да е технически непълна. 

Все пак, брокери твърдят, че напоследък българските купувачи са станали много по-разумни във финансовите начинания по придобиване на собствен дом. Дисциплиниращ фактор се е оказала кризата, както и натрупаният вече над десетгодишен опит в сферата. Имотите се оглеждат и преценяват по-детайлно. Все повече се обръща внимание на качеството на изпълнение и проектиране, местоположение, околна среда, инфраструктура и т.н. Промяна има и по отношение на нагласата към консултанти и професионалисти в сферата на  недвижимите имоти.

Кой е най-търсеният в момента имот? Кои са основните купувачи и все още ли купуват с цел инвестиция?
Водещ фактор в избора на имот остава цената, съобразена с покупателните възможности в момента, следвана от локацията и качеството. Обикновено се търси жилище на вторичния пазар в диапазона между 30-50 000 евро. Рядкост са купувачите с бюджет между 50-80 000 евро, а най-голям спад има в търсенето на апартаменти с цена над 80 000 евро. 

Най-търсените в момента имоти са двустайни апартаменти с площ от 50 до 80 кв.м., които се купуват за собствено жилище. Купувачите са основно българи, предимно млади хора, в активна възраст, които търсят първи дом или искат да се преместят в по-голям. 

Обикновено едностайни апартаменти или студия движат търсенето при ваканционните имоти, в ски-курорти или по крайбрежието, и по-рядко в големите градове. Купувачите залагат преди всичко на апартаменти в работещи комплекси, където по-лесно се отдава под наем, а отстоянието от брега или ски пистите не е в такава степен решаващ фактор, както по-ниската цена.

Главни играчи на имотния пазар с ваканционни имоти са предимно руснаци - млади семейства и хора в пенсионна възраст. Техният интерес е насочен най-вече към морските курортни градчета, където се предлага тих и спокоен живот. 

Каква ще е съдбата на изоставените и недовършени ваканционни имоти? Ще се превърне ли България във втора Испания и ще започне ли замяна на бетонните хотели със зеленина?
Пазарът на ваканционни имоти в България е зависим основно от чуждестраното и в много ниска степен от местното търсене. Ако до преди пет години 90% от наличните имоти в курортите се изкупуваха от ирландци и англичани, то днес тези две нации са заменени от руснаците, чийто интерес към България е силен.

Повишеното търсене стимулира строителните предприемачи и те насочиха инвестициите си основно във ваканционния сектор. Това доведе до пренасищане на определени локации със сгради, до раздуване на предлагането, но и до понижение на качеството на околната среда и инфраструктура, в добри курортни дестинации като Слънчев бряг, Несебър, Равда, Златни пясъци, Банско и Боровец. За съжаление, големият строителен бум съвпадна по време с момента, в който англичаните се оттеглиха масово от пазара. Много от сградите и до днес стоят недовършени, а шанс за наистина рисковите инвестиции – самостоятелни комплекси вън от населените места, почти липсва.

Колкото и парадоксално да звучи, по документи по крайбрежието ни няма нито една незаконна сграда, включително и десет етажните мастодонти, издигнати върху дюни или плажна ивица. Шансът за излизане от ситуацията и стимулиране на пазара на ваканционни имоти е по-скоро в предприемане на наистина сериозни мерки. Те трябва да са плод на съвместни усилия от страна на държавата и на инвеститорите, и да целят изграждане на по-добра инфраструктура, облагородяване на средата и разширяване на съпътстващите услуги. Вариант е да се привлекат като купувачи на второ жилище по-състоятелните българи от чужбина.

Кой е сегментът, който все още търпи развитие?
Макар и доста свито, търсенето на жилищни имоти ще продължи да бъде актуално, особено в големите градове, които предлагат по-добри възможности за професионална реализация. 

Големи са очакванията във връзка с производствения сектор, който респективно ще стимулира и пазара имоти в частта земеделски земи, индустриални и логистични площи. Новите логистични бази, които излязоха на пазара са недостатъчни. Според специалисти бъдещето на този бранш е в строителството на сгради по поръчка, основно за чужди компании.

Интересът към земеделски земи се засили значително в последните три години и е явление, характерно не само за България. В последните години на пазара се включиха както големи играчи, които окрупняват парцели, така и дребни инвеститори, които възприемат вложението в земя като добра възможност за капиталови печалби и допълнителен доход от аренда. В резултат, една трета от наличните площи - 9 млн. дка са в ръцете на земеделски производители и в активите на фондовете. Цената й е пряко обвързана с дългосрочните печалби и субсидии в земеделието. Средната в момента е около 250 евро на дка, но прогнозите са до 2016 г. да достигне 400 евро/дка.

 

 

етикети


споделяне

сподели във facebook.com сподели в svejo.net сподели в pipe.bg

коментари (1)

автор (анонимен)
06 септември 2014, 01:44
Реклама в Руски портали за недвижими имоти *****://catalog.da-centr.ru/

Добави коментар:
Secure Image

последни публикации

„Българският инвеститор започна да осъзнава нуждата от устойчиво строителство”

Предстои изработване на адаптирана към България система за устойчиво строителство, базирана на BREEAM

Иновативната сграда означава и култура на обитаване

Държавата трябва да защитава интересите на инвеститорите, но и да налага норми и лимити

За да бъде забелязан, молът трябва да се идентифицира

Кризата промени концепцията за търговския център

„Кризата промени клиентът да мисли в качество, а не в квадратни метри”

За да влезе една световна марка в България, тя иска конкуренция. Това е устойчивият модел

Минчо Казанджиев, кмет на община Ловеч

Разчитаме и залагаме на европейските програми, за да подобрим условията в града

Партньорството с клиента определя и пазарното ни поведение

Подхождаме с особено внимание към една от основните ни таргет групи - строителните компании

И България скоро може да има своя система за устойчиво строителство

Започна иницитива по създаване на първия на Балканите Иновационен парк

Предимствата на пасивната сграда се осъзнават веднага

Не можете да затегнете кранчето на радиатора, просто защото радиатори в пасивните къщи няма

„Цена, качество и местоположение са решаващи за успеха на един проект днес“

Отмина времето, когато инвеститорите строяха с парите на клиентите

Най-големият проблем на моловете в страната е, че не са за масовия потребител

България трябва да развива специализирания туризъм

Бул. „Витоша” ще съчетава ретро и модерна визия

Обновеният булевард ще бъде открит заедно с метрото

Санирането на сградите ще започне догодина

Отворени са 96% от схемите на оперативната програма

Пазарът на имоти се върна на нивата от началото на кризата

Все още е трудно да се говори за още спадове в цените

Законът ще спре унищожаването на зелените площи

Проектозаконът за ландшафта няма революционен характер, който да преобърне всичко наопаки, казва арх. Галев

Искаме да дадем пример за истински "зелен офис"

Всяка малка стъпка е крачка напред към дългия път, който светът трябва да извърви, за да се съхрани

Клиентът става все по-критичен към "зелените" характеристики на сградите

„Зелените“ практики ще изведат бизнеса на по-високо ниво

Ще продължим "зелената" идея и след края на кампанията

В България нямаме още добре изградена и успешно работеща „зелена бизнес“ стратегия

Сертификацията на сградата означава и екология, и качество

Сертифицираните в България сгради са чужди инвестиции

Оптимист съм за бъдещето на строителния сектор у нас

Нужна е промяна в ЗОП, за да се улесни работата на строителните фирми

София има нужда от улични силуети, обемно-пространствени решения за конкретните имоти

Архитектурата се развива с адски бързи темпове, но малцина имат възможност да се докоснат до новостите

Пазарът на имоти има шансове да тръгне нагоре

Сегментът със земеделски земи е сред най-перспективните у нас

Хората осъзнават, че трябва да живеят „зелено”

Пазарът на офиси е стабилен, може да очакваме и ръст на цените на качествените офис площи

Космически технологии навлизат в матраците

Едва през последните години някои от космическите технологии на НАСА започнаха да се използват за цивилни нужди

Липсват стойностни жилища на реални цени

Цените на имотите в България са близки до реалните, но все още са леко надценени

Пазарът страда от липса на качествени брокери

Има дефицит на имоти с качествено разпределение и добра среда на обитаване

Новото строителство се нуждае от три пъти повече ремонти

Кризата е време за реконструкции и ремонти

Главната търговска улица отново е в полезрението на търговците

Очакваме повече активност в развлекателния сегмент, който до момента беше подценен

Модерният мол е място, в което да живееш и да се чувстваш като у дома си

Да отвориш последен има една много силна позитивна страна – вече знаеш какво липсва на пазара и можеш да го осигуриш

В самите нас е решението за превръщане на София в умен и иновативен град

Трябва да насочим вниманието към случващото се в момента и да подпомогнем развитието на бъдещи проекти

Отдаването и наемането е един от най-рисковите процеси в България

Предприемачът е участник в първото издание на бизнес академия 9 Academy

Домашната автоматизация превръща ежедневните домашни и скучни задачи в динамични и времево ефективни

Основните насоки, в които е полезна, са сигурността, енергийната ефективност и мобилността

Kaчествената среда на живот привлича бизнеса

Трябва да обърнем особено внимание на синьо-зелената инфраструктура

Най-новото от: Pixel Media   Project Media   Stroi Media   Фотоконкурс