В първото предаване Вихър Славейков, мениджър продажби на най-мащабния проект на Arco Real Estate в София – L!VD Apartments, коментира основните стъпки при покупката на имоти “на зелено” и показва кои са най-важните фактори при избора и покупката на незавършен имот:

Инвеститорът

При избора на завършено жилище най-важните фактори са локацията и цената. При избора на незавършен имот обаче на първо място са инвеститорът и главният изпълнител, тъй като отговорността за завършването на проекта е изцяло в техни ръце.

Положителният ефект на кризата беше, че разграничи сериозните и отговорни компании от тези, които бяха „яхнали” вълната на строителния бум до 2008 г. Те успяха да оцелеят благодарение на направените премерени рискове и инвестиции, завършиха проектите си, макар и бавно, не изгубиха клиенти и дори обратното – спечелиха още клиенти заради коректността си.

Рискът да попадне в „черния списък” с некоректни компании и да бъде изхвърлен от пазара стимулира всеки инвеститор да бъде изряден към своите клиенти. Точно тези фирми успяват да реализират над 70% от жилищата в своите проекти до завършването на строителството (издаването на разрешение за ползване, или т.нар. Акт 16).

Финансирането на строителството

Сериозните инвеститори обикновено разполагат и с финансиране за завършването на целия проект и са независими от предварителните продажби. По този начин могат да постигнат оптимална продажна цена, а това е и източник на допълнително спокойствие за купувачите.

При липсата на осигурено финансиране се разчита единствено на наличните средства на инвеститорите и текущите приходи от предварителната реализация на проекта, което обаче носи риск за завършването му.

На опитните инвеститори и изпълнители може да се има и по-голямо доверие за качеството на имота. Те освен това трябва да дадат гаранционни условия, които се изискват и от нормативната уредба. Като част от предварителния договор за покупко-продажба се залагат и копие от одобрената архитектура и приложение за заложените материали и извършените довършителни работи. Така клиентите могат да следят за качественото изпълнение по всяко време.

Схемата на плащане и прехвърлянето на собствеността

До 2008 г. 100% от плащанията при покупка на имот “на зелено” се осъществяваха обикновено до завършването на грубия строеж (издаване на Акт 14 на обекта). В 90% от случаите тогава се прехвърляше и собствеността. Така немалко купувачи попаднаха в капана на несериозните инвеститори – да купят имот в недовършена сграда и да бъдат принудени да водят дълги съдебни дела срещу строителите и инвеститорите.

В момента най-популярната схема е до 80% от стойността на жилището да се изплатят до Акт 14, а останалите 20% – при получаване на Акт 16. Това в голяма степен защитава правата на купувачите.

Най-добре е купувачите на жилище “на зелено” да прехвърлят собствеността при получаването на разрешение за ползване на имота, но не и когато са платили повече от 50% от стойността. При плащане на 80-90% от продажната цена и липса на нотариален акт/нотариално прехвърляне предварителният договор не защитава с достатъчна сила интересите на купувача, най-малкото понеже липсва регистър, в който да се вписват тези договори.

Наличието на Акт 16 е свързано с цялостното присъединяване към доставчиците на електроенергия, водоснабдяване и канализация, ТЕЦ, газ и други и когато говорим за администрация сроковете са необозрими в повечето случаи. В това отношение мащабните проекти имат от своя страна договори за присъединяване по време на строителство.

От Profit.bg правят списък на десет неща, които е добре да съблюдавате при покупката на имот, независимо дали е за живеене или с инвестиционна цел.

1. Локация, локация, локация

Това е едно основно правило, повтаряно непрекъснато от специалистите при недвижимите имоти, което обаче често се пренебрегва от купувачите. Локацията е от изключително значение, когато дойде време за продажба. Това се доказва и от статистиката. Някои столични квартали регистрират по-голям спад в цените от други именно поради локацията. Добрата локация прави един имот по-лесно продаваем, а инвестицията – по-защитена от сривове в цените на недвижимите имоти.

2. Училища и детски градини, транспортна инфраструктура

Много семейства започват търсенето с това дали в квартала има училища и детски градини. Много често дори двойки, които все още нямат деца, планират покупката на имот в подобни райони. Същото важи и по отношение на наличен удобен градски транспорт с достъп към централните части на града. Всички сме свидетели на засилен интерес и по-слаб спад в цените на имотите в софийските квартали, където се изгражда метро в момента.

3. Разположението на жилището

Къде е разположено жилището в сградата е от изключителна важност за купувачите. Дали е с гледка към вътрешния двор, Витоша или улицата, дали е на първи партерен етаж или на последен под покрива, дали спалнята ви е на десетина метра срещу всекидневната на съседния блок са все неща, които са важни при избора на жилище.

4. Престъпността и шумът в квартала

Много хора се интересуват каква е престъпността в квартала, където търсят да закупят жилище. Можете да се поразходите късно вечер или рано сутрин, за да видите дали има нетипична активност, заведения със силна музика, чести купони и т.н. Можете дори да поговорите със съседи от набелязаната локация, за да придобиете по-добра представа за микроклимата в квартала.

5. Възможност за пешеходна активност

Все повече хора се интересуват дали в квартала им има всичко необходимо за нормален живот в рамките на няколко минути пеша, което не изисква ползване на автомобил. Това включва наличие на парк за разходки, голяма хранителна верига, предоставянето на различни видове услуги (фризьорски, козметични, здравни и др.), наличието на спирка за градски транспорт и т.н. Като тенденция се откроява хората да търсят да купят или наемат апартамент в близост до настоящата им месторабота, особено ако фирмата им е разположена в голям бизнеспарк и вероятността от промяна на местоположението й е по-малка.

6. Характерът на квартала

Дори и да сте намерили жилището с идеална локация, с най-добро местоположение и качество, има фактори, върху които не можете да влияете, а могат да са критични за качеството ви на живот в бъдеще. Наличието на лоши съседи с трудно контролируемо повидение могат да направят живота ви пълен с неприятни емоции и дори да ви накарат да планирате преместване. И макар да е трудно да предвидите наличието на подобни фактори, най-малкото, което можете да направите, е проучване.

7. Не купувайте най-доброто жилище в най-добрия квартал

Логиката за това е проста. Ако купувате имот с инвестиционна цел, закупуването на подобно жилище ограничава потенциала му за поскъпване. Ако купите лошо жилище в добър квартал, има възможност стойността му да се повиши, след влагане на средства и усилия в ремонтирането му.

8. Нужда от ремонт

Направете добра инспекция, включително с ползване на професионални строители, водопроводчици и друг вид специалисти. Може да се окаже, че това, което на пръв поглед изглежда като козметичен ремонт, ще се превърне в изключително скъпа инвестиция. С пълна сила това важи за водопроводни системи, изолации, покриви и т.н.

9. Ще задържи ли имотът своята стойност?

Това е един от водещите въпроси, които трябва да ви водят при покупката на имот с цел инвестиция. Все пак крайната ви цел ще е да продадете рано или късно имота и да кеширате своята инвестиция. Както вече споменахме, едни квартали се представят по-добре от други. Можете да потърсите мнение на професионални консултанти при вземането на решение за покупка.

10. Данъци и такси

Всеки имот върви с належащите към него данъци. Добре е да проверите и какви са таксите, събирани за общи части и поддръжка в границите на имота, където ще купувате. Това може да ви пести една значителна сума годишно. Особено голям размер могат да имат събираните такси за поддръжка в затворените комплекси, като купувайки подобен имот, няма да можете да ги избегнете.

От антимонополния орган считат, че класираният на първо място участник Съвместно предприятие “Салини-Импреджило” не е представил доказателства, че предложените от него експерти за позиции “Ръководител на обекта”, “Заместник ръководител на обекта” и “Координатор по безопасност и здраве” отговарят на минималните изисквания на възложителя.

Съгласно ЗОП неговата оферта е следвало да бъде отстранена от участие в процедурата, тъй като комисията вече е изискала допълнително документи и за тримата предложени експерти, т.е. възможността за допълване на плик номер 1 е използвана и изчерпана.

КЗК връща процедурата за ново разглеждане на документите от офертите на участниците, представени в плик номер 1 – “Документи за подбор”.

Северната скоростна тангента ще свърже Автомагистрала “Тракия” и Автомагистрала “Хемус” с Автомагистрала “Люлин”. Предвиждат се 2 платна с по 3 ленти за движение по 3,5 м и аварийна лента. Проектната дължина е 16,5 км. Включва 6 пътни възела.