локации – Stroimedia

Първокласните локации в Лондон –скъпи, но предпочитани

Petia Ralcheva — Wed, 21 Sep 2016 10:02:18 +0000

Първокласните локации в Лондон продължават да привличат международните марки, въпреки по-високите наемни разходи в сравнение с други градове в Европа.
Последният доклад на Colliers, озаглавен “Реалната цена на търговските локации“, разглеждаразликите в наемните разходизатърговски локациив няколко ключови европейски пазари. Проучването сочи, че собствениците на марки предпочитат площи, които ще им гарантират по-добри бъдещи печалби, дори това да е за сметка на по-значителни разходи. Правилото важи в най-голяма степен за градове като Лондон, Париж и Милано, чиито търговски профил предполага висок трафикот клиенти и съответно мотивира търговците да поемат тежестта нависоките данъци срещу очаквания за по-големи печалби.
Пол Собър, Мениджър търговски площи, Colliers EMEA, обяснява: „Ясно е, че търговците съотнасят наемнитеразходи към сумите, които очакват клиентите да похарчат на конкретния пазар, за да могат да преценят къде ще има най-голям смисъл да открият магазина си. По този начин, въпреки високите разходи, които предполага поддържането на локация в Лондон, обявен за най-посещавания град в света през 2015 г., с генерирани годишни приходи от чуждестранни туристи в размер на над 20 млрд. щатски долара, той остава топ дестинация за международните марки, поради потенциалаза големи печалби.
„При сравнението на конкурентни локации, имотните консултанти обикновено разглеждат само размера на наема, докато търговците изчисляват общите си наемни разходи– т.е реалния общ годишен разход занаетия обект. Те, обаче, отчитат и обратната страна на тези разходи – сумите, които потребителите са готови да похарчат, т.е решенията им се определят от съотношението „печалба-разходи“. Много търговци считат, че присъствието на определен ключов пазар само по себе си има добавена стойност и допринася за по-успешното позициониране на бранда и по-добрата му разпознаваемост. Докато обаче подобен подход е практика приводещитемодни марки,то за останалите търговци високите наемниразходи могат да бъдат сериозно предизвикателство“. „Това важи особено за българския пазар, където много малко търговци са склонни да инвестират в имиджови локации с неоправдано високи наемни разходи“, казва Боряна Пенева, Мениджър търговски площи, Colliers България.
Докладът на Colliers показва, че наемнитеразходи варират и в зависимост от местните данъци и такси , които във всяка държава са различни. В Русия например, допълнителните данъци, които трябва да се предвидят сав размер на 18%, докато в Унгария същите са 27%.
В зависимост от пазара, допълнителните наемни разходи могат да включват такси за поддръжка, маркетинг, ДДС, данък сгради, други местни такси, застраховки, нотариални такси, депозити или банкови гаранции и т.нар. „входна такса“ – практика на някои пазари търговецът да заплаща значителна сума на наемодателя, за да получи магазин, зает от друг наемател.
Пол Собър от Colliers добавя: „На някои пазари делът на тези допълни разходи като част отобщиянаеменразход на един магазин, е поразителен. Това означава, че търговците следва внимателнода преценятвсичкифактори,преди да вземат решение за влизане на нов пазар. В допълнение, трябва предварително да се отчетат и инвестициите в труд (човешки капитал), които са съществено перо от оперативния разход на един търговски обект,както испецификата на наемния договор и неговите условия, които могат значително давариратна различните пазари.
„Където и да се намират, търговците се ръководят от изчисленията си за очаквана печалба. Би било интересно да се види до къде биха стигнали наемните нива в градовете с високи разходи, ако бяха освободени от тежестта на местнитеразходии такси“.

Лондон оглави класация за най-атрактивни търговски локации

Stroimedia Team — Tue, 29 Apr 2014 19:13:25 +0000

Световната консултантска агенция за недвижими имоти Colliers International публикува най-новия си доклад за пазара на търговски площи в Европа. Според него лондонската Old Bond Street остава най-скъпата търговска улица.

С наемни нива достигащи 908 евро на кв.м./ месец при първокласните търговски площи и търсене, надвишаващо предлагането, Old Bond Street в Лондон може да се похвали като по-скъпа от всяка друга европейска търговска улица, се казва в анализа на Colliers.

В топ 5 на най-скъпите улици са Old Bond Street в Лондон, Bahnhofstrasse в Цюрих, Champs Elysees в Париж, Via Monte Napoleone в Милано и Stoleshnikov Lane в Москва.

Отправяйки поглед към Източна Европа, София в България е първенец и регистрира най-голям ръст на наемите при първокласни търговски локации (около 48% на годишна база на Главната търговска улица). Това, обаче, е завръщане към нивата от предходни години, след рязък спад на наемите през 2012 г.- 2013 г., смятат експертите.

“Сигналите на съживяване са отчетливи като няколко европейски пазара регистрираха движение в наемните нива на годишна база. Търсенето на първокласни търговски локации от международни оператори продължава да покачва наемите на престижните европейски търговски улици – Old Bond Street в Лондон, Champs Elysees в Париж и Stoleshnikov Lane в Москва.

В Западна Европа, заедно с Париж и Лондон, годишен ръст на наемите при първокласните търговски локации отчетоха и главните търговски улици на Мюнхен, Берлин и Щутгарт”, обяснява Шон Бригс, управляващ директор „Търговски площи“ за Европа в Colliers International.

Същевременно някои от пазарите отчитат спад в наемните нива на главните търговски улици. Така например, въпреки високите продажби и стабилното търсене от страна на международни оператори, Истанбул в Tурция отбеляза значително понижение на наемните нива при първокласните търговски локации, както на средногодишна, така и на годишна база. Спадът е свързан с влошените позиции на турската лира спрямо еврото и щатския долар.

Подобна низходяща тенденция отчете и Главната търговска улица в Женева, като стъпка напред към постигането на по-разумни наемни нива на Rue du Rhône. Във Варшава наемите на Главната търговска улица отбелязаха лек спад и изравниха стойностите си с тези в търговските центрове.

Инвеститорите залагат на малките жилищни сгради на топ локации

Stroimedia Team — Thu, 27 May 2010 09:14:12 +0000

След временното отстъпление на инвеститорите от пазара на градски имоти, през последния месец се наблюдава нова вълна на интерес в част от районите на столицата, сочи проучване на инвестиционната компания GreenLife.

Предприемачите търсят малки, но атрактивни парцели, като освен от големия спад в сегмента на терените, ще се възползват и от ниската себестойност на строителството, за да предложат продукт на атрактивни цени.

На пръв поглед при наличието на голямо предлагане и по-слабо търсене, стартирането на нов проект изглежда рискова стъпка, но при внимателен анализ подобна стъпка се оказва печеливша, обясняват от компанията.

„Инвеститорите в момента насочват търсенето си към малки парцели от 500-800 кв.м. на ключови локации. Целта е на парцела да може да се изгради сграда от около 1500 кв.м. РЗП или около 20 апартамента, реализацията на които е реалистична и то в обозримо бъдеще.”, споделят от GreenLife.

“Цената се определя като себестойност в кв.м. застроена площ и в момента се движи около 250 евро. Така за парцел с допустимо РЗП от 1500 кв.м. собственикът може да получи около 375 000 евро.”, изчисляват от инвестиционната компания.

Основният проблем обаче е липсата на свободни средства. Затова предпочитаният от инвеститорите подход е обезщетение на поне 50% от цената на сделката.

„На пазара има стотици предложения за 100% обезщетение, но това са терени, които не представляват интерес за нас, инвеститорите.”, разказват от GreenLife.” Ние търсим единствено и само атрактивни и ликвидни парцели, собствениците на които искат и имат нужда от пари в брой. Това от една страна ще им покрие належащи нужди, а от друга ще ги предпази от огромните загуби при евентуален фалит на инвеститора. Защото, ако преди кризата рискът компанията-инвеститор да фалира в процес на изпълнение беше 10%, сега той е над 70%.”,признават от GreenLife.

Ниската стойност на труда, материалите и липсата на конкуренция правят момента изключително подходящ за покупка на парцел и стартиране на нов проект. За печеливш модел обаче инвеститорите трябва да се погрижат и за детайли около строителния процес, които бяха чужди на бранша преди кризата. Тъй като банките не финансират груб строеж, а неговата стойност е сравнително висока, предприемачите търсят начин да намалят разходите си в този най-тежък етап на строителство, като преговарят с подизпълнителите. Целта е финансовата тежест да се разпредели между различни играчи и реално за много по-малък процент от цялата стойност инвеститорът има проект, за който да поиска банково финансиране и да започне да маркетира.

Проектите, които ще се появят след около година, ще бъдат съобразени с това какво се търси активно и как да се постигне максимално качество за разумна цена. Затова и големите инвестиции каквито са затворените комплекси и изискват изграждане на цялостна инфраструктура и допълнителни съоръжения, ги прави неконкурентни, смятат от Greenlife.

През идните месеци ще се планират и ще стартират самостоятелни сгради с високо качество на материалите и на изпълнението, с оптимизирани вътрешни пространства (без коридори и големи балкони). Освен това, предпочитанията на инвеститорите са насочени към класическо и стандартно строителство, без сложни архитектурни решения, които допълнително оскъпяват всички дейности. Този подход ще донесе на инвеститорите печалба, а на клиентите жилища с цена на себестойност, която е съществено по-ниска от построените преди кризата апартаменти.