Това показва проучване на инвестиционната компания Lion’sHeadInvestments.Дружеството инвестира вбизнес сгради със знаково значение и дългосрочни наематели в България, Румъния и други страни в Югоизточна Европа. Към момента Lion’sHeadInvestmentsуправлява 5 сгради с близо235 000 кв.м. първокласни офис площи в София и Букурещ.

Сергей Койнов, изпълнителен директор на Lion’s Head:

„Ако преди години увеличаването на наетите площи бе свързано основно с ръст на служителите в компанията, то сега зад тенденциятастои стремежът на големите компании като дългосрочни наематели да осигурят необходимия комфорт и пространство за работещите. Виждаме как помещенията излизат от рамките на стандартния офис и все по-усилено се търси връзката с хората. Ние, като собственик на ключови бизнес сгради, се стараем да осигурим тази връзка в общите площи.“

По данни на компанията, служителите, които работят в българските офиси, разполагат средно с около 10 кв. м.Видима е обаче тенденцията пространството, определено за един човек, да расте.Променя се и цялостната офис среда. Осигуряват се специални места за почивка и забавление, с цел да се повиши ефективността на работещите и те да се чувстват по-добре на работното си място – стаи за отдих, зали за игри, алтернативни пространства за срещи и др.

Сергей Койнов, изпълнителен директор на Lion’s Head:

„Зa paбoтoдaтeлитe e вaжнo дoгoвopитe зa нaeм предварително дa пpeдлaгaт възмoжнocти зa pacтeж.Наша задача е да бъдем достатъчно гъвкави, за да осигурим реално поле за развитие на наемателите.“

В Полиграфия Офис Център, например, средната площ за един служител е около 12 кв. м. Сградата е напълно отдадена под наем.Едно от ключовите разширения е на софтуерната компания Bosch Software Innovations, която подписа договор за наем на допълнителна площ към съществуващия си офис. Досега компанията заема три етажа с обща площ 4 830 кв. м, като в края на 2019 г. към тях ще бъдат добавени още 869 кв. м.

Синиша Джукич, управителна BoschSoftwareInnovations

„Чрез новите офис площи Bosch Software Innovations увеличава капацитета си в Полиграфия Офис Център, с коeто осигурява още 50 работни места и нови функционални пространства за своите служители. Също така, от изключително значение за нашите колеги е не само визията на офиса, но и комфорта, както и голямата средна площ на служител, която е една от най-високите в София.“

Офисът на компанията се отличава с отворени светли пространства и стилна цветова палитра. Визията и функционалността на част от площите са дело на самите служители. Пространството разполага с множество конферентни зали с различна площ, фокус стаи за работа и разнообразни помещения за отдих и почивка, както и специално обособена гейминг зала.

Основни наематели в по-малките населени места са търговци на бързооборотни стоки,стоки за дома“направи си сам”, техника и козметика, както и ценово достъпни брандове в областта на дрехите и обувките.Заради липсата на големи търговски центрове в тези населени места big-box магазините са най-търсената платформа за навлизането на тези брандове в областните градове.

„През последните години много търговци развиваха приоритетно мрежата си в София и наситиха пазара с обекти. Сега търсят присъствие извън столицата, където конкуренцията и предлагането в съответния сегмент са по-ограничени. Тази тенденция се подкрепя и от факта, че в някои случаи обектите извън столицата са сред най-рентабилните за даден търговец“, коментира Иван Граматиков, мениджър „Търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Сред активните наематели е датската компания за стоки за дома JYSK, която отвори нови локации във Варна и Пловдив през тримесечието и продължава разрастването си към областните градове.

София продължава да е атрактивна за навлизане на нови брандове. Сред примерите са веригата за мъжка мода Tudors, която откри трети магазин в Paradise Center през септември, както и Hugo Boss с монобранд концепция в The Mall.Британската марка за козметика The Body Shop също влезе в България тази година. Очакванията на Cushman & Wakefield Forton са този тренд да продължи през 2019 г., когато предстои засилено откриване на нови обекти. Много чужди брандове също активно проучват пазара за потенциално навлизане.

В резултат от активността на новите и съществуващите брандове делът на свободните площи в столичните молове се очаква значително да намалее през следващите месеци. Към момента той е малко над 9%, главно заради все още неусвоените площи на бившите хипермаркети.

След покачването на наемните нива в предходните тримесечия, сега те остават стабилни. За магазин от 100 кв. м на ключова локация в добре работещ търговски център нивата се задържат на 32 евро/кв.м. На булевард „Витоша“ стойностите за обект с подобна квадратура остават около 50 евро/кв.м.

Завършването на бъдещата най-висока сграда в страната, първокласната офис сграда на бул. “Цариградско шосе” –  „Капитал Форт” с РЗП 80 000 кв.м се отлага за догодина. Обемът на замразените офис площи в страната остава голям и през 2014 г. Към края на октомври 2014 г. процентът на свободните офис-площи се понижи до ниво от 16.99% за територията на София, което е спад от 2.59 процентни пункта, в сравнение с края на 2013 г. Тъй като данните за издадени разрешителни за строеж и започнато ново строителство сочат ниска степен на реализиране на много мащабни проекти през 2015 г., се очаква и през следващата година да има недостиг на първокласни офиси с наличие на добра локация, енергийна ефективност, паркоместа, удобен обществен транспорт и т.н.

В периферните райони на София е позициониран най-голям дял офис площи – 49.28%, следван от широкия център – 47.19%. В топ центъра на София са ситуирани едва 3.53% от всички офис сгради в столицата. Поради наличието на най-много бизнес сгради в периферните райони и широкия център на София – над 95%, там има и най-много свободни площи, съответно 19.21% и 15.13%. През 2014 г. търсенето на офис площи и реализирането на сделки в сегмента беше повишено спрямо предходната година. Това допринесе за намаляване на процента на незаетост, като някои от първокласните проекти достигнаха почти пълна заетост, коментират експерти, цитирани от profit.bg.

Фокусът на търсещите компании беше именно върху офис сгради клас А. Интерес от страна на наемателите се проявяваше към сградите, предлагащи енергийна ефективност. Под внимание се вземат справедливата цена, достъпност до офис сградата, наличие на паркинг, добра локация, представителност, наличие на допълнителни придобивки (ритейл зона, фитнес и др.) и т.н. През годината запитванията за офис площи бяха разнообразни. Търсене имаше, както за средни по площ офис площи – между 150 кв. м и 300 кв. м, така и за по-големи – над 500 кв. м, като не липсваше търсене и за още по-големи офиси с площ над 1 000 кв. м, които са предпочитани предимно от IT компаниите и фирми, които разширяват дейността си. Тенденцията на релокация на фирми от централните части на София към периферията продължава да е актуална и през 2014 г.

Топ центърът вече не е сред предпочитаните локации заради високите такси, ограничените часове при паркиране и въобще затрудненото паркиране от една страна и, от друга – липсата на големи офис площи и сливането на бизнеса с бита заради сградите със смесено предназначение, които преобладават в центъра на града. Бизнес сградите в периферните райони на столицата привличат с по-ниски наемни нива, добри специфики, по-лесен и бърз достъп, както за служители, така и за клиенти, докато офис сградите в централните части са предпочитани от фирми, които имат ежедневна работа с институции. Най-атрактивните локации за наемане на офис площи в София са бул. “Цариградско шосе”, бул. “България”, бул. “Тодор Александров” и бул. “Черни връх”.

През 2015 г., със завършването на първи и втори метродиаметри, се очаква да се увеличи интересът към района на летище София, Бизнес парк София, Камбаните и бул. “Черни връх”, където са ситуирани голяма част от офис сградите в столицата. И през последната година наемането на офиси бе за предпочитане от търсещите за сметка на закупуването на такива. Покупка на офис площи се наблюдава предимно от малки компании, които търсят малки площи. Най-често се заплаща чрез кредит или в брой плюс кредит. За вземане на решение за покупка са необходими от три до шест месеца. Повишеното търсене на качествени офиси в София през последната година и ниското предлагане неминуемо се отразиха на наемните цени на бизнес имотите. През 2014 г. наемните нива на първокласните офис площи в столицата варират от 8 до 14 евро/кв. м, докато предходната година бяха в рамките от 8 до 12 евро/кв. м. В морската ни столица наемните цени на офиси клас А остават непроменени – от 6 до 8 евро/кв. м. Наемите на офис сградите клас В в по-големите градове остават стабилни с едва забележими колебания надолу.

Статистиката на Sollers отчита понижение от 0.56% на годишна база за страната. В София наемите на второкласни офис площи продължават да се движат в рамките от 6 до 8 евро/кв. м, като централните райони продължават да държат най-високите наемни цени. Във Варна и Бургас най-скъпите офиси под наем клас В също се намират в топ центъра на градове. Продажните цени на офис площите клас В в страната остават стабилни през 2014 г. За София те са в порядъка от 650 до 1100 евро/кв. м, за Варна – от 600 до 1050 евро/кв. м, а за Бургас – от 550 до 800 евро/кв. м. По данни на Sollers средната доходност на офис площите клас А и В за страната към края на 2014 г. е 6.40%. Най-високата доходност при офис площите към края на годината е отчетена в София – 6.76%.

Исканията на протестиращите са наемите в мола да се определят като процент от оборота или поне да бъдат намалени до пазарни цени от около 30-40 EUR/ кв. м. Според организаторите не е нормално да се искат по 130 EUR/кв. м, което са най-високите наеми в България.

От БРА са изпратили преди десетина дни писмо до мениджърите на CCS, под което са се подписали наемателите на 51 от обектите в мола, но не са получили конкретен отговор. Те се надяват, че с протеста ще успеят да постигнат исканията си. Първият протест за намаляване на нивата на наемите се проведе в началото на 2009 г. в Mall Varna. Тогава част от исканията на протестиращите бяха удовлетворени.