„Последното международно изложение в Москва ни показа, че икономическите и политически промени в Русия се отразяват на домакинствата и възможностите им за инвестиции  извън граница намаляват. Тяхната платежоспособност остава добра, тъй като инфлацията в страната е ниска, докато тази в евро или долари става все по-лоша. При тези нови условия те губят интерес към живот зад граница и се ориентират към разумна инвестиция на спестяванията си.”, коментира Антоанета Тодорова, Търговски директор на инвестиционна компания GreenLife.

Новите геополитически реалности се отразяват и на предлагането. За разлика от предходните години, когато щандовете на Турция и Испания доминираха, то днес представителството им е съвсем незабележимо за сметка на българските инвеститори.

“Преди 12 месеца Турция имаше над 35% пазарен дял, докато днес той е спаднал до нулата. Сходно е положението при държавите, където и имотите, и жизненият стандарт са високи. Така след 3 години отстъпление, България отново заема водеща позиция. Пазарните дялове на конкуриращите се за руските инвестиции държави се разместват значително и имаме всички основания да считаме, че до края на годината България ще успее да привлече близо 80% от интереса на купувачите”, разказва Тодорова.

По думите й най-основната разлика е в промяната на профила на купувачите. Ако през 2014 и 2015 г. основните сделки се сключваха от семейства на предпенсионна възраст, които търсят ново място за постоянно живеене, то днес отново се завръщат фамилии със средни към високи доходи, които се нуждаят от място за дълга морска ваканция.

„Днес 75% от руските клиенти избират класически ваканционен имот, а не жилище за постоянно пребиваване. С бюджети от 50 000 евро за жилище с една спалня, те на практика са по-платежоспособни от купувачите, които бяха активни през 2014 г. и дават добра перспектива пред пазара”, казва Тодорова.

Статистиката сочи, че броят продажби на руски раждани е спаднал с 50% за една година. Причините са външни за нашия пазар, но дават своето дългосрочно отражение върху инвестициите във ваканционни имоти. Сегментът изпитва допълнителни затруднения от спада в туристическите потоци, което намалява и възможностите за продажби с инвестиционна цел.

“Посоката, в която този пазар ще се развива занапред, е вече познат в страните, където имоти втори дом се продават традиционно – Испания, Хърватия, Италия, Черна гора. Те имат традиции, както и изкушаващи предложения, но на невъзможни за руските граждани цени. Конкурентното предимство на страната ни в момента е съчетанието между високо качество на продуктите в доказалите се вече проекти ведно с достъпните цени както на самите жилища, така и на живота тук. Това, което купувачите търсят, е слънце, плажове, забавления за 4 до 5 месеца на година при конкурентни цени и България може да го предложи”, допълва Тодорова.

Като цяло пазарът показа стабилност с ясно открояващи се работещи молове на фона на концепциите, които се нуждаят от ново позициониране. Това доведе до интерес от нови марки, като CCC и Forever 21, които направиха своя дебют или предстои да отворят магазини на българския пазар. Във високия ценови клас също има нови имена – Tommy Hilfiger влезе с монобранд магазини, а луксозният бранд Philipp Plane откри бутик в София.

Утвърдените имена на пазара също продължиха разширението на мрежата си обекти като много от тях се насочиха към областните градове, където конкуренцията все още е по-слаба. Сред примерите през последното тримесечие бяха откриването на магазин на H&M в S Mall в Сливен, влизането на Hippoland в Katina Center в Добрич, както и отварянето на Terra Nova в Panorama Mall в Плевен.

„Разрастването на силните марки в ниския и среден ценови клас към областните градове се очертава като трайна тенденция и определено ще раздвижи пазара на търговски площи там. През последната година се възроди интересът към малки търговски центрове, наследници на бившите универсални магазини, в тези населени места“

Разместването сред играчите в търговията с храни и бързооборотни стоки през годината се отрази на бизнеса на моловете, където те са ключови наематели. Заради затрудненията на някои търговски вериги, част от моловете смениха наемателя на хипермаркета си, а други изобщо извадиха този тип площи от концепцията си. Подобна крачка направи Mall Plovdiv, чието ръководство подписа договор с модната марка Bershka за част от площта на бившия магазин на Picadilly в шопинг центъра.

Според Росен Генев подобни решения показват гъвкавост и все по-често ще виждаме такива в условията на по-зрял и конкурентен пазар.

„Хранителният магазин не е задължителна част от концепцията на един мол, особено ако не генерира очаквания трафик. Не изключвам и други търговски центрове да извадят хипермаркета от концепциите си и да заложат на комбинацията шопинг + храна + развлечения, особено ако в близост до тях има големи хранителни магазини“, обобщи той.

След стабилизирането си в средата на годината, наемите на първокласни площи в добре работещите молове тръгнаха нагоре и през последното тримесечие достигнаха € 27 /кв.м в София. Засиленото търсене на площи за аптеки, дрогерии, магазини за органични продукти и др. също подкрепи и ръста на наемите на търговските улици в София и големите градове. На столичния бул. „Витоша“ те достигнаха € 46 /кв.м за площ между 100 и 150 кв.м.

„Това е втора година от началото на кризата, в която отчитаме инвестиционен обем над 200 млн. евро. Трябва да се има предвид и фактът, че през 2014 г. активността се дължеше основно на силния пазар на подценени имоти, докато през 2015 видяхме възстановяване на интереса към строителните парцели и връщане на предприемачите на пазара”, коментира Явор Костов, мениджър “Капиталови пазари“ във Forton/Cushman&Wakеfield.

По-високият брой транзакции се дължи и на навлизането на нови чуждестранни играчи. Това доведе до достигането на баланс между местни и международни инвеститори.

Сделките със строителни терени са водещи през годината, като заемат дял от 54% от пазара. Секторите  на хотелите и на търговските площи също привличат интерес.

По думите на Костов през настоящата година силният пазар на строителни парцели ще продължи. Сред по-големите очаквани сделки е тази за земята на бившата пивоварна фабрика на „Каменица“ АД в Пловдив.

В същото време вече се наблюдава интерес и към придобиване на доходоносни активи. Има всички предпоставки този тренд да се засили през 2016 г. и да видим повече сделки в сегмента на офисните и търговските площи.

Активно търсене и лек ръст на наемните нива бяха двете тенденции, характеризиращи последното тримесечие на 2015 г. в сегмента на офис площите.

Засиленият интерес за разрастване и наем на площи, главно от страна на IT и BPO компаниите, доведе до появата на нови проекти. Общо през годината бяха завършени над 105 000 кв. м офиси, но голяма част от тях бяха усвоени още преди сградите да получат разрешение за ползване и качественото предлагане остава недостатъчно, за да отговори на търсенето.

„Офисният пазар видимо се раздвижи и това е валидно за цялата 2015 година”, казва Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ във Forton/Cushman&Wakеfield. По думите й търсенето остава силно, като освен интерес от нови наематели се наблюдава и разрастване на вече навлезлите на пазара компании.

Средната площ на нает офис през 2015 г. е малко над 1200 кв. м. Този индикатор потвърждава положителната тенденция за наемане на по-големи площи в резултат от консолидацията и разрастването на бизнеса на компаниите в IT и BPO сектора.

С 29 000 кв.м нараснаха наличните офиси през последното тримесечие на годината, достигайки общ обем от 1.79 млн. кв. м.

Около 200 000 кв. м нови офис проекти са в процес на изграждане. Едва 70 000 кв. м от тези площи обаче се очаква да бъдат завършени през 2016 г., като близо половината от тях са в малки сгради или са за собствено ползване. Това означава, че недостигът на качествени площи няма да бъде преодолян и тази година и тенденцията за наем на офиси в строеж ще остане актуална. Завършването на по-големи проекти се очаква едва през първата половина на 2017 г.

В Пловдив инвестициите в офиси също се раздвижиха и в процес на изграждане там са около 50 000 кв. м. Заради разрастването на аутсорсинг бизнеса към втория по големина град там също се наблюдава осезаемо раздвижване на наемния пазар. През втората половина на 2015 г. са сключени наемни договори за 9 000 кв. м офиси, по-голямата част от тях – за площи в строеж. Сред по-мащабните сделки в Пловдив през последното тримесечие бяха разрастването на 60K с 1250 кв. м в Imperial Business Center, както и това на Telus с 3000 кв. м в бизнес център Megapark на „Асеновградско шосе“. Около 2000 кв. м бяха отдадени под наем и в строящия се Office Park Plovdiv.

Очаква се тази година пазарът в големите градове като Пловдив, Варна и Бургас да остане активен заедно с този в София.

Активното търсене и ограниченото предлагане на подходящи офис площи доведе и до лек ръст на наемите през годината. В София за първокласни сгради с отлична локация в центъра или по големите булеварди те се движат в диапазона € 11-12.5/кв. м, като се наблюдава близо 5% ръст в долната граница. По-осезаемо раздвижване имаше на пазара в Пловдив, където наемите през втората половина на годината се покачиха с около 30% достигайки € 8/кв. м. Нарастващото предлагане на офиси под наем в града обаче ще балансира пазара.

„При офис площите силното развитие на наемния пазар през последните две години позволи да се откроят първокласни проекти, които да предложим на инвеститорите. На пазара на търговски площи също е налице сегментиране и работещите модели се забелязват на фона на проектите, които се нуждаят от репозициониране“, коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор на Forton/Cushman & Wakefield.

Тя посочи като конкурентно предимство на България по-високата доходност, която инвеститорите могат да постигнат при сделките си в сравнение с тази на развитите европейски пазари. На тази база расте инвестиционният интерес към Югоизточна Европа като цяло, стига регионът да запази икономическата и политическата си стабилност.

Силното търсене на офис площи под наем продължава, като и през 2016 г. ще остане движено главно от IT и BPO сектора. България е все по-разпознаваема и предпочитана аутсорсинг дестинация за тези компании и очакванията на Forton/Cushman & Wakefield са за силен пазар за поредна година.

В резултат от разрастването на аутсорсинг бизнеса, както и на вълната от сливания и придобивания в световен мащаб търсенето трайно се насочи към по-големи площи. Много компании от тази сфера обединяват офисите си и търсят офиси в диапазона 2000-4000 кв. м. Това беше и причината през 2015 г. да станем свидетели на поредица от значими наемни договори, най-големият от които – за влизането на Visteon на 7300 кв. м в Capital Fort, бе подписан с посредничеството на Forton/Cushman & Wakefield.

„Консолидирането на бизнес, разрастването на операции в България и преподписването на наемни договори ни дават основание да очакваме активен наемен пазар и през 2016 г. Слабото предлагане на подходящи площи обаче е ограничение, което също трябва да се има предвид“, коментира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ във Forton/Cushman & Wakefield.

По данни на компанията през следващата година се очаква завършването на едва 70 000 кв. м нови офис сгради. В същото време през последните две години обемът на наемния пазар надвишава 130 000 кв. м, а нетно усвоените площи (разликата между наети и освободени) са над 80 000 кв. м. Така, ако отделим настрани офисите за собствено ползване и по-малките сгради, на пазара ще излязат едва два-три по-значими нови проекта – Blu Offices на бул. „Брюксел“, SPS Tower на бул. „България“, Kambanite Green Offices в района на Околовръстния път, така че недостигът на качествено предлагане ще се запази.

Прогнозата на Forton/Cushman & Wakefield е, че в резултат от това ще продължи активното наемане на площи в строеж (preleases). По отношение на наемните нива на първокласни площи в София, които през 2015 г. варираха между  10.5 и 12.5 €/кв. м, очакванията са за лек ръст през предстоящата година. Договорите за новите сгради ще се подписват в горната граница на този диапазон – на нива около 12-12.5 €/кв. м.

След като през 2015 г. се формира стабилен наемен пазар на офис площи извън София, през следващите месеци този интерес ще се запази. Тенденцията е свързана с разрастването на IT и BPO сектора, като тези компании все по-често разглеждат опции за офиси в Пловдив, Варна и Бургас.

Министър Ангелкова съобщи, че с конференцията започва поредица от дискусии за водещи за българския туризъм пазари. Фактът, че тя се открива със среща с руските партньори говори за значението на руския пазар за сектора. „Лято‘2015 бе сложен сезон за взаимния туристопоток, но въпреки затрудненията резултатите се оказаха много по-добри от първоначалните прогнози и на места бизнесът регистрира дори ръстове. Това важи особено за хотелите с категория 4 и 5 звезди.

За периода юни-септември 2015 г. броят на пренощувалите чужденци във висококатегорийните ни хотели е над 1,2 млн. души, което е билзо 10% увеличение, а приходите от тяхното пребиваване е с над 12% ръст в сравнение със същия период на 2014-а“, подчерта министърът. Тя допълни, че на този фон Русия заема 4-то място през тази година по брой туристи сред генериращите ни чужди пазари. Руските туристи у нас през лятото са били близо 400 хил. души, което представлява 10% дял в общия туристопоток.

Министър Ангелкова обърна внимание върху партньорските контакти с руските региони. „Ние искаме да разкрием пред тях многообразието на страната ни, да засилим взаимните си контакти чрез конкурентни оферти за повече видове туризъм извън традиционните морски и зимни ваканции“, каза тя и допълни, че от началото на годината в Москва работи самостоятелно представителство на България с ресор туризъм. Висока оценка за неговата работа бе и приемането му за асоцииран член на Асоциацията на туроператорите в Русия (АТОР). Този факт постави на различна основа отношенията между двете ни страни в сектора туризъм.

Благодарение на общите усилия на Министерството на туризма и МВнР България облекчи процедурите за издаване на визи за руските граждани, като Министерството на туризма прехвърли над 330 хил. лв. от бюджета си, за да обезпечи  дейността по обработката и издаването на документи преди и по време на летния сезон, стана ясно от изказването на министър Ангелкова.Тя препоръча да се насърчат двустранните усилия на бизнеса за засилване на туристиопотока в крилата на сезоните и за разширяване на чартърните пограми. „Сега се готвим активно за Зима 2015/14 и паралелно започваме масирани рекламни дейности за Лято 2016.

За щастие България продължава да е сред търсените от руските туристи дестинации“, каза още министър Ангелкова. Сред  акцентите в рекламната и маркетинговата дейност на министерството за 2016 г. са културно-историческият туризъм и стратегическото партньорство с големи международни туроператори и нискотарифни авиокомпании. Промотирането на България сред руските туристи като целогодишна дестинация ще бъде насочено към програмите за руските детски лагери у нас, активизирането на поклонническите пътувания, развитието на контактите между средните и висшите училища.

Според данните на консултантската компания Forton обемът на сделките с бизнес имоти възлиза на 97 млн. евро за периода от януари до края на септември, пише investor.bg.

Велков посочи, че през последните две-три години нямаше никакъв интерес към пазара на бизнес имоти, но той вече се възвръща.

Бизнесът се развива, а съвременните изисквания на корпоративния сектор налагат изграждането на сгради, които отговарят на всички световни стандарти, посочи той. Според него хората вече по-добре преценяват добре в каква сграда ще разположат бизнеса си.

Велков подчерта, че няколко по-големи сделки през последните месеци са акумулирали съществуващия резерв и в момента сме на прага на следващата нормална вълна сгради, които да поемат новото търсене.

По думите му България е започнала да развива съвременни проекти в сегмента на бизнес имотите със закъснение от около 10 години спрямо останалите държави от Централна и Източна Европа. Докато се “разгреем и започнем да се състезаваме” – завари ни кризата, вместо да имаме пълен цикъл от 10 години за реакция, коментира той.

Иван Велков посочи и дисбалансите на пазара. В София търсенето е много по-видимо, но има цели сегменти, в които се наблюдава свръхпредлагане. Причината – запасите не отговарят на търсенето, т.е. това предлагане ще остане латентно.

Стойкова допълва, че купувачите вече много добре се ориентират в предлагането и бързо преценят кои имоти са качествени и правилно ценообразувани. Съответно, решения за покупка се взимат вече доста по-бързо, т.е. купувачите са готови да сключват сделки. Тя е на мнение, че това ще мотивира продавачите да излязат на пазара с добри оферти с цел да сключат изгодни сделки и да приключат годината успешно, а това ще обуслови наличието на един добре балансиран и активен имотен пазар в следващите месеци.

Данни на Агенцията по вписванията сочи, че за последното тримесечие на 2014 г. са сключени рекордните за годината на тримесечна база над 65 000 сделки на пазара на имоти. Покупко-продажбите в периода 1 октомври – 31 декември 2013 г също са над 65 хиляди, а година по-рано те са дори повече – 69 767.

Най-силно последно тримесечие се отчита и през 2011 и 2010 г., когато броят на сключените сделки е над 65 и 61 хиляди, респективно.

Последното тримесечие е най-силно, тъй като чисто психологически хората осъзнават, че им остават броени дни до края на годината и ако са имали план да закупят или продадат имот през 2015 г., то не остава много време и следва да се действа бързо, каза още пред Profit.bg Полина Стойкова.

„Съответно, хората и фирмите вече имат яснота какво са спечелили и спестили през годината и какво могат да инвестират или похарчат и това дава тласък на потреблението и инвестициите като цяло в последното тримесечие. Освен това, вече договорени сделки биват приключвани преди края на годината и това се отразява в броя на вписаните продажби в Агенцията по вписванията“, допълва Стойкова.

За разлика от хостелите, поштелите обикновено се намират на комуникативни места, в сгради с интересна архитектура или история. Задължително са реновирани в свеж и модерен стил, а опашките пред банята и тоалетната са абсолютно неприемливи.

Винаги има нещо открояващо се в обзавеждането и интериора – разположението на стаите и мебелите, дизайнът им, съчетанието на цветовете, наличието на произведения на изкуството, антики и др. Безплатният и качествен достъп до интернет е задължителна екстра.

Европа вече има своите любими поштели

Барселона, например, предлага уникално настаняване в поштел Грация, чиито стаи пресъздават типичната бохемска атмосфера на Каталуния – разнородни произведения на изкуството, големи огледала и удобни фотьойли за разпускане.

Една по-интересна алтернатива за настаняване в Будапеща е поштел Маверик – впечатляваща сграда от времето на Хабсбургите, преустроена за гости. Това е една от редките възможности да се почувствате като истинска кралска особа на цена от 29 евро на нощувка.

По думите му за периода в столицата има ръст на покупко-продажбите на жилища с 27-28% на годишна база. За втория по големина град у нас увеличението е с над 20%.

„Във Варна ръстът на сделките, спрямо първите 6 месеца на миналата година, е само 4 на сто, а в Бургас – 8%”, посочва Ганев.

„Още по-драматична е картината в Несебър. Там има спад на броя на сделките е 22 на сто. Подобна е конюнктурата и в други от черноморските курортни селища. В Каварна спадът на активността на годишна база е с около 15%, за Балчик и Бяла – по 11%, а за Поморие – 4 на сто”, уточнява Ганев.

По думите му основната причина за сегашното състояние на пазара на ваканционните имоти по морето е кризата между Украйна и Русия.

„Средно за цяла България ръстът на годишна база на сделките с имоти през първото полугодие е 7%, в същото време обаче в страната се наблюдава ръст на разрешенията за строеж около 30%”, смята Ганев.

„За това може да се появи отново дисбаланс на пазара”, прогнозира той. Според него инвеститорите трябва много внимателно да анализират ситуацията преди да започнат да строят.

„На пазара в момента се предлагат не само готови жилища, но и в строеж”, предупреди Ганев. „Отделно на други тепърва ще започне изграждането. Например в петте части на столичния ж. к. „Младост” се очаква да тръгне строителството на още 150 000 кв. м нови жилища. Подобно увеличаване на предлагането няма да се отрази добре нито на предприемачите, нито на пазара”, смята той.

Офертните цени в най-големия морски курорт също вече задържат нива, след като отбелязаха спад с около 10% в първите месеци на годината. Имотният пазар в Слънчев бряг вече се балансира след отдръпването на руските купувачи в края на миналата година и към момента се възстановява в разгара на летния сезон. Активни купувачи към момента са както руснаци, така и украинци, британци, българи и други.

Имоти в Бургас към момента се купуват най-вече от българи, като се забелязва, че Сарафово привлича доста голям интерес напоследък. Средната цена на продадените апартаменти в Бургас е 785 евро/кв.м. На юг от Бургас през последните месеци се купуват имоти най-вече около Созопол и Лозенец и то предимно от български купувачи.

И през второто тримесечие на 2015 г. имотите в и около Варна продължават да се радват на добър интерес. Сделките през изминалите месеци са нараснали спрямо същия период на миналата година, а средната цена на апартаментите във Варна е сходна с тази в София – 800 евро/кв.м., коментрат експертите.

Най-многобройни купувачи в района са българите и британците. Българите купуват луксозни имоти в центъра на Варна, ново строителство в кварталите на града, а също и ваканционни имоти, като най-предпочитани са имотите в голф курортите.

Британците, за които Варна традиционно е един от любимите региони, предпочитат ваканционните курорти около Варна, като купуват както апартаменти в Златни пясъци и други курорти, така и селски имоти около Варна, а средната цена на закупените от тях имоти е около 40 000 евро.

През тази година данните на компанията сочат, че е налице интересно разнообразие от купувачи на българския имотен пазар. Доминиращите до миналата година руски купувачи намаляват с 60% през първото полугодие поради кризата в Русия, отслабването на рублата и наложените на страната санкции. Все пак, трябва да се отбележи, че през последните 2-3 месеца има активизация на руския пазар и частично завръщане на руските купувачи.

Същевременно, силната британска лира доведе до възстановяването на интереса на британските купувачи към имоти в чужбина, включително и в България. Запитванията от британци са с 30% повече, а продажбите на имоти на британци и в България бележат 60% ръст. Разбира се, този ръст е от много ниска база и не може така бързо да се възстанови спада от предходните години, но като цяло това е много положителен сигнал.

Друга интересна тенденция е нарасналият интерес и значителното увеличение на продажбите на имоти на украинци – ефект, който беше очакван и който следва от цялостната ситуация и кризата в Украйна. Техният интерес е основно към Бургас и Слънчев бряг, но има сделки и в София и ски курортите.

През изминалите няколко месеца като цяло забелязваме, че купувачите от други страни (различни от Русия, Великобритания и Украйна) нарастват като дял. Това е индикатор, че международният интерес към имоти в България е доста ясно изразен и траен. Сред купувачите през последните месеци присъстват представители на Франция, Белгия, Германия, Холандия, Латвия, Чехия, Израел, Гърция и други страни, включително САЩ и Канада.