Наскоро издаието Bllomberg определи София ни като следващата столица на кол центровете. Основната причина – ниските наеми и евтината работна ръка. Едва ли има друга столица на Стария континент, където да е възможно цели офис сгради да се наемат от 4,5 до 12 евро на кв. метър месечно, което ни нарежда в класацията по най-ниски наеми в ЕС.

Сред най-известните „ветерани“ на офис пазара е Бенчмарк бизнес център на бул. „Цариградско шосе“. За мнозина това е един от архитектурните шедьоври на столицата, построени през последното десетилетие. Офисите там са близо 17 500 кв. м, но мястото и досега пустее, като неофициално се изтъкват различни причини – от искания висок наем в началото на кризата до нефункционалното разположение на офисите предвид огромния атриум в средата на сградата.

Нетрадиционното местоположение е причина да пустеят и две офис сгради край бул. „Владимир Вазов“. Първата е до стадион „Георги Аспарухов“ и носи името „Черният диамант“. Инвестицията е на бизнесмена Георги Стоев и фирмата му „Климаком“, официален представител за България на „Мицубиши електрик“. Вторият имот също е на бул. „Владимир Вазов“, близо до хипермаркет „Домко“ в кв. „Левски Г“. Интересното там е, че собственикът е склонен да даде сградата под наем срещу 1 евро/кв. м за първата година при сключване на дългосрочен договор. Подобни бонуси се появиха в началото на кризата, като някои инвеститори дори пускат наематели без пари за няколко месеца.

Празни сгради се откриват и в района на Женския пазар. Пустее бившата редакция на закрития в. „Пари“ на ул. „Княз Борис I“ 161. Сградата е в добро състояние и повече от две години не може да си намери нови обитатели въпреки ниския наем – 4,5 евро/кв. м. Лошият имидж на района пречи да се напълни с наематели и новопостроена сграда до Лъвов мост, чийто партерен етаж бе зает от веригата „Карфур“.

Празни бизнес комплекси се намират дори в сърцето на София. От няколко години на ул. „Леге“ пустее цяла красива сграда – паметник на културата, построена през 1923 г. Разгънатата й площ е 3360 кв. м и се предлага за 33 600 евро на месец, или 10 евро/кв. м.

Празни са помещенията и в сграда на престижната улица „Московска“, където доскоро се намираше представителството на Европейската комисия в България – еврочиновниците се прехвърлиха в нова сграда на ул. „Г.С. Раковски“, близо до площад „Славейков“.

Търсенето продължава да изоставa от предлагането, но за изминалия период разликата между тях нараства с по-бързи темпове, показва анализът. Нови помещение обикновено търсят компаниите, които се стремят към оптимизиране на структурите си, намаляване на разходите си и подобряване на функционалността си.

От своя страна пък наемодателите използват въображението си до краен предел в опитите си да съставят най-атрактивната оферта за нови наематели. Бонуси като периоди без наем, стъпаловидни наеми, покриване разходите по преместване и довършителните работи са вече неразделна част от предлаганите договори.

Според данните на компанията само за първата половина на годината делът на свободните офис площи в София е нараснал до 22%, достигайки 253,000 кв.м. Най-голяма част от незаетите офиси все още остава в отдалечените квартали, но най-голямо беше увеличението в центъра на столицата, усетено повече от клас Аофисите.

Въпреки икономическата обстановка, през изминалото шестмесечие към пазара са били добавени 142 500 кв. м нови офис площи, което е обемът колкото за цялата 2009 г. С това увеличение пазарът на модерни офис площи в София надхвърли 1,15 млн. кв. м. Половината от офисите клас А са разположени в центъра на столицата, където се намира четвърт от всичките офис площи. Останалите 75% са почти равномерно разпределени между главните булеварди и околните квартали на града.

Наемните цени бяха слабо намалени през първото полугодие, достигайки нива от 12-13 евро/кв. м за клас А офиси и 7-8 евро/кв. м клас Б. Предвид вече добавените офис помещения, както планираните 106 хил. кв. м за второто шестмесечие на 2010, може да очаква нивата да продължат да бъдат под постоянен натиск, посочват от компанията.

Офис сгради в процес на строеж:
– София Еърпорт Център, летище София – 17 000 кв.м
– Мега парк, бул. Цариградско шосе – 48 000 кв.м
– Софарма офиси, бул. Драган Цанков – 33 000 кв.м
– Литекс Тауър, бул. Драган Цанков -12 000 кв.м
– Македония Тауър, бул. Христо Ботев – 32 000 кв.м
– Перформ Бизнес Център, Център – 17 000 кв.м
– Капитал Форт, бул. Цариградско шосе – 44 300 кв.м

С отварянето на най-големия в страната търговски център – The Mall само в София търговските площи достигна 211 000 кв.м. За сравнение общият обем на съществуващите площи в търговските центрове в цяла България е 507 000 кв.м, в които влизат и тези на двата големи търговски центъра във Варна и Пловдив, които наскоро отвориха врати.

Това е покачване с повече от 45% в сравнение с изминалото тримесечие, когато търговските площи бяха 348 000 кв.м.

В момента в страната в процес на изграждане са общо петнадесет търговски центъра с обща квадратура от 362 000 кв.м. Завършването на част от тях е отложено с цел избягване на неблагоприятните пазарни условия и липсата на наематели и кредитиране.

Проектите, които остават в идейна фаза на развитие са с площ от 1 125 000 кв.м., но според експертите голяма част от тях никога няма да бъдат завършени, поради липсата на икономическа обосновка водеща до липса на банково  финансиране и интерес от страна на наемателите.

Свободните търговски площи в търговските центрове
нараснаха драстично в страната като надхвърлиха 160 000 кв.м или 18%, сочат данните. В София те се запазиха в рамките на 6%, но пазарите в Пловдив и Варна показват тревожни тенденции и там се отчита спад съответно с 47% и 29%.

Именно в тези градове бе отложен и пусковият срок на проекти, които все още се борят за привличането на достатъчен брой търговци и достигането на критичната маса от наематели, необходима за нормалното функциониране на един търговски център. От друга страна, много наематели към момента нямат намерение да отварят магазини извън София, което прави задачата на инвеститорите още по-трудна.

Очакванията на специалистите
е процентът на свободни площи да се повиши до края на годината. Причината – някои търговци вече започнаха да оптимизират своята мрежа от магазини и затварят обекти, които оперират на загуба. Наред с това се очаква и официалното откриване на нови търговски центрове в страната с площ от 148 000 кв.м, които едва ли ще отворят пълни, имайки предвид съществуващата пазарна обстановка.

Спад на оборота
Отварянето на новите търговски центрове, главно в София, предостави възможност на търговците да разширят своят пазарен дял, да увеличат оборотите си и да спечелят нови клиенти. Това се оказа факт само за малък брой фирми, а на практика, много търговци постигнаха точно обратното, като разделиха своята база от клиенти между съществуващите си магазини и съответно това рефлектира върху техните обороти в други търговски центрове и по главните улици.

В останалите български градове обстановката също се оказа критична – там спадът на обороти на някои търговци надхвърли 50% на годишна база. Покупателната способност на населението продължава да е слаба и много местни и международни търговски вериги останаха разочаровани от силата на българския потребител.

В опит да задържат своите наематели и привлекат нови, повечето инвеститори предлагат редица компромиси – намаление на наемните нива, предлагането на допълнителни стимули за наемателите като довършителни работи на магазините, наем базиран на оборота, гратисни срокове и други.

Засегнати от отварянето на новите търговски центрове се оказаха и главните търговски улици, където анализаторите отчитат тенденция на увеличение на свободните площи. Според експертите от MBL причината е, че собственици на магазини по главните улици, все още нямат реална представа за пазарната обстановка в страната и предлагат магазини на наемни нива, които не са съпоставими с понижените обороти на търговците.

Самите търговците от своя страна се изтеглят към новите търговски центрове, където имат възможност да наемат частично или напълно обзаведени магазини на наемни нива, значително по-ниски от тези по търговските улици.