Отмина ли кризата в България? Или тепърва предстои? Големи ли за последствията, или едва сега ще ги усетим? Докато Европа и светът вече говорят за сигурно възстановяване и вятърът на промяната се чувства убедително, у нас все още се носи малко песимистичен полъх.
Каквото и да предстои обаче, анализите на все повече експерти от сферата на недвижимите имоти добиват положителен заряд. И ако доскоро се говореше за нула на брой продажби, празни жилища и замрял пазар, то днес вече се констатират сделки, инвеститори и дори надежди за леко завишение на цените, което е сигурен признак за възстановяване.
В свой анализ за пазара на жилища от компанията за недвижими имоти „Адрес” прогнозират, че тенденция върви към плахо и символично поскъпване на имотите, което може да започне да се усеща едва през третото, дори четвъртото тримесечие на 2010 година. Това ще се случи обаче единствено и само при условие, че икономическата ситуация в България се подобри и се появи всеобщо усещане за стабилност на доходите.
Търсене
Малките по площ апартаменти, главно ново строителство, с високо качество и добра локация на цена до 25 000 евро са хит на пазара на недвижими имоти през първите месеци на 2010 година, сочи анализът за първото тримесечие на компанията за недвижими имоти „Адрес”. Тези сделки заемат 34% от общия обем реализирани продажби. Според консултантите на те имат такъв успех, защото предлагат добри параметри за атрактивна ниска обща цена.
„Предлагането на този тип жилища намалява, а строителството на нови сгради не бележи висока активност в момента. Като резултат в близките месеци в този сегмент тенденциите могат дори да се обърнат и търсенето на малки апартаменти да надмине предлагането”, коментира Калоян Богданов, Маркетинг мениджър на „Адрес”.
Финансиране
През тримесечието се появи и друг основополагащ за пазара фактор. Около 9% от сключените през периода сделки са с над 90% външно финансиране. По информация на клиенти купувачи, 4% са били изцяло заемен капитал – ипотечен кредит съчетан с потребителски без поръчители или заем от роднини. Сравнително по-малките суми, които са необходими за покупка днес, създават условия за използването на такива схеми.
Клиенти и сделки
По правило смелост и находчивост проявяват по-младите участници на пазара, които са оптимисти за бъдещето, но нямат спестени средства. В най-общия случай това са хора, които от години живеят под наем в София и месечната вноска по двата им заема сега е близка до цената на наема.
Различните фактори, които влияят на пазара, определиха и разнообразието при отделните купувачи. Анализаторите обособиха се две основни групи – тази на купувачите между 25 и 30-годишна възраст, които използвахa ипотечен кредит за покупка на апартамент, за да придобият имот в периода на ниски цени. Другата група купувачи е тази на 40-50-годишните инвестиционно настроените играчи. Завръщането на този частично спекулативен интерес е и добър знак за бъдещето на пазара на недвижими имоти, особено ако се запази във времето.
Отстъпките продължиха да властват на пазара на недвижими имоти и през първото тримесечие на тази година. В масовия случай текат преговори за намаляване на първоначално обявената цена са водени, а продавачът е склонен да даде отстъпка до около 3000 евро. Тенденция е обаче и част от продавачите да поставятцеленасочено по-висока цена, но при поява на купувач с интерес, се налага не само да свалят цената, но в доста случаи да изгубят сделката.
Цените
На база реално сключени сделски статистиката говори за спад в цените около 5%. В част от районите има по-малки отклонения, а на места и лек ръст, породен от появата на по-интересни предложения на малко по-високи от средните нива.
През периода станахме свидетели на сделка на стойност 166 000 евро за жилище с площ от 136 кв.м. в Дианабад, преди Акт 14 – сравнително рискова и немислима до преди броени месеци сделка. “Купувачът в никакъв случай не е направил неизгодна сделка, а напротив – отлична инвестиция в качествен, просторен и слънчев имот, които отговаря на статуса му в обществото. Макар и рядко, такива продажби се реализират от инвеститорите, които постепенно намаляват броя на предлаганите изгодно апартаменти и преминават в позиция на изчакване. За съжаление купувачите не изпитват онази сигурност, която да ги мотивира да купуват и на нормална цена. Засега все още се купуват предимно „много изгодни” неща.”, коментира Цветелина Тасева, изпълнителен директор на „Адрес”.
Наемите
Сериозен спадът се наблюдава на пазара на наеми. Статистиката показва голям брой сделки на изключително ниски нива. Така близо 50 кв.м. в района на Докторската градина се наемат за едва 100 евро, а двустаен апартамент до Медицинска академия бе отдаден за 180 евро.
И тук се клинетите надделяват и тези наемодатели, които са искали да ги задържат е трябвало да предоговарят. Онези, които се опитаха да задържат първоначално оферираните цени, които не отговаряха на очакванията на наемателите, не успяха да сключат сделка и жилищата им останаха празни, посочват от компанията. Пример за тази тенденция е отдаването на мезонет с площ от 110 кв.м. в района на Оборище. Той бе първоначално офериран на 500 евро, но впоследствие цената започна да пада и сделка бе сключена на 350 евро месечен наем. Разбира се не липсват и случаи, в които наематели са готови да платят дори над оферираната цена за имот, който отговаря на изискванията им, но тези сделки са единични.