post

Международните стандарти за оценка на недвижими имоти, както и разминаването между настоящите методи и очакванията на инвеститорите бяха сред ключовите теми на състоялата се вчера RICS конференция. Форумът се провежда за първи път в България и е организиран от Forton и Камарата на професионалните оценители под егидата на една от най-авторитетните професионални организации в сектора – The Royal Institution of Chartered Surveyors, Лондон.

Прилагането на международните стандарти за оценка би намалило риска пред инвеститорите и по този начин би направило България по-атрактивен пазар. Като резултат ще има повече чуждестранни инвеститори и по-голям брой сделки.

Защо, когато пътуваме в друга страна, обикновено отсядаме в международна хотелска верига, риторично попита специалният гост на конференцията Бен Елдър, Глобален директор „Оценки” в RICS. Защото знам, че дори в 2 през нощта на летището ще ме чака шофьор с табела с моето име, знам, че ще имам стая и храна. Като се доверявам на международна хотелска марка, намалявам риска да остана без подслон в чужда държава, каза Елдър. „Така е, когато има въведени стандарти и те се прилагат във всеки клон навсякъде по света. Същото е при оценките – няма значение от коя страна идва един инвеститор, той трябва да открива един ясен познат подход, което ще му даде сигурност за инвестициите му. А в икономиката, колкото повече рискът намалява, толкова повече цената се увеличава. Така можем да увеличаваме приходите, без да влагаме повече ресурси” посочи той.

По думите на водещи експерти в сектора един имот струва толкова, колкото може да донесе като полза на собствениците си.

„От нас зависи да убедим клиентите, че единствено следвайки международни стандарти, каквито са тези на RICS, можем да бъдем обективни. Недвижимият имот е специфичен актив, има поредица от фактори, които трябва да се вземат предвид при оформянето на оценката и всеки от тях има своята тежест. А разминавания се срещат при най-базисните неща – като например формирането на използваемата площ при офис сградите”, коментира Михаела Лашова, Изпълнителен директор на Forton. „Различните подходи могат да доведат до разлика в цената от 20%. При абсолютните стойности на инвестициите в този сектор, това е сериозна сума”, допълва Лашова.

Липсата на единен подход през годините е принудил банките да въведат собствени правила за изготвяне на оценка на недвижим имот. Част от финансиращите институции са избрали да определят тежестта на различните подходи в крайната оценка на имота и така да управляват риска да станат жертва на лоши практики или да получат оценка, която не отразява нито историческите данни, нито реалната пазарна ситуация, а е базирана на информация за разходите и на очакванията за промяна на конюнктурата на пазара, която може и да не дойде.

От стратегиите на финансовите институции за навлизане или излизане от дадени пазари ще се води пазарът на имоти у нас през следващите години според Юри Катанов, CFA, изпълнителен директор, „Алфа финанс холдинг“. „Много често се сблъскваме с дистрес активи, които са изгубили своята стойност и някой трябва да понесе загубата.”, допълва той.

„Това със сигурност няма да е новият инвеститор, затова и голям обем от активите (в момента) се управляват от банките. Важно е да се разбере, че част от активите изгубиха своята стойност заради кризата, но за друга, също немалка част, ставаме свидетели на некоректни, непазарни оценки. Разликата между двете трябва да бъде платена от някого”, беше категоричен Джордж Пентидис, инвестиционен директор, Bluehouse Capital.

Всички участници в дискусията се обединиха около необходимостта от регулиране на пазара на оценителски услуги, които се ползват от банките, инвестоторите, но и всеки купувач на имот с кредит. Това значително ще намали оценките, направени по разходния метод, който не отчита икономическата целесъобразност и на практика нито един инвеститор не би му се доверил.

Сред ключовите отговорности на оценителската дейност е информирането за рисковете, а не толкова заключението за дадена стойност. Оценката на недвижими активи изисква умения и знания, които покриват голям брой специалности – финансови, юридически, инженерни. Към момента оценки се правят от експерти в една или друга област, което често поставя под въпрос приложимостта им, чуха още повече от 100-те посетители на конференцията.

За банките е много важно да получават обективна оценка, да могат да разчитат на нея. Липсата на стандарти ги връща към практиката да управляват дискомфорта от несигурността на пазара сами.

Според оценители и инвеститори, пазарът има нужда от въвеждане и прилагане на ясни стандарти за оценка, за да намалее рискът, който чуждите инвеститори виждат у нас, и да видим първите сделки с международни компании след кризата и първоначалната еуфория от влизането в ЕС.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *