Тристаен апартамент, с качествено ново строителство и разрешение за ползване – така изглежда най-често търгуваният имот в един от най-големите жилищни комплекси в столицата – „Младост”. Почти 65% от сключените от началото на 2010 година сделки са именно за големи тристайни жилища с квадратура от минимум 85 – 100 кв.м., сочи проучване на агенцията за жилищни имоти ЕРА Младост Естейтс, част от международната верига ERA.
Няколо са факторите, обуславящи тази тенденция, твърдят от агенцията.
От една страна Младост разполага с добра инфраструктура, удобни транспортни връзки, достатъчно зелени площи и много жилищни сгради, които предлагат качествено строителство. Това прави района предпочитан от младите семейства, които имат нужда от жилище с голяма площ, в което да отгледат семейството си. Същевременно този тип купувачи не могат да си позволят апартамент на топ локация и Младост се превръща в най-оптималния за тях вариант.
Друг фактор, който обуславя динамичния пазар на тристайни апартаменти, е сравнително дефицитното предлагане на по-малки жилища. Активното търсене на гарсониери и едностайни апартаменти контрастира с броя на офертите, който е най-малък от всички за района на Младост. Това отчасти се дължи на забраната на строителството в района, наложена през лятото на 2008 година.
Взискателност е думата, с която може да бъде обобщено поведението на купувачите от началото на 2010 година, споделят от ERA. Търсят се жилища в сгради с добре поддържани общи части, добре осветени апартаменти с южно изложение, оптимизирано разпределение, като същевременно се избягват имоти на първия или последния етаж на сградата.
Според Даниела Кметска, Мениджър на ERA Младост, обзаведените апартаменти се продават по-лесно спрямо тези на шпакловка и замазка. За разлика от началото на бума, когато купувачите предпочитаха да изберат сами вътрешния интериор, сега повечето не желаят да инвестират допълнително време и средства в довършителни работи.
Цените
Отстъпките, а не цените бяха тема на разговор през цялата 2009 година. От началото на 2010 насам те съществено намаляват. Ако през предходната година продавачите лесно са отстъпвали 10 до 20%, щом видят надежден купувач, то към момента сделка се сключва със стандартната търговска отстъпка до 5% и то в случаите, в които такава изобщо се направи. На това се дължат и сравнително високите продажни цени, на които се сключват сделки през настоящата година.
По-съществени са отстъпките само при панелните жилища – техните собственици все още правят около 10% отстъпки. Това е и причината, въпреки неатрактивността си, тези жилища да се купуват често.
Според брокерите изгодните цени привличат потребителите, които сега идват да живеят в столицата. В момента средната продажна цена на двустаен панелен апартамент в Младост се движи между 43 000 и 48 000 евро, но стойността може да падне още, ако жилището има нужда от основен ремонт. Реализират се сделки за двустайни жилища и над 50 000 евро, но в случаите, когато имотът е след основен ремонт, луксозно обзаведен и с изцяло подменена дограма, ВиК и ел. инсталации, добро състояние на сградата и добре поддържан вход.
Що се отнася до наеми в район Младост, сега те са с около 20% по-ниски от тези в същия период на 2009 година. Този пазар обаче демонстрира позитивна тенденция – търсенето и предлагането са добре балансирани и наемодателите вече предлагат нива, адекватни на това, от което се нуждаят наемателите.
Стойността, на която се отдават по-малките жилища в района е между 150 и 200 евро. Качествените двустайни апартаменти се движат между 250 и 280 евро, а тристайните рядко надвишават 350 евро.
Прогнози
Сериозен оптимизъм лъха от инвестиционния пазар в района, сочат наблюденията на ERA. От компанията отчитат повишен интерес към стартиране на нови проекти, който обаче идва единствено от инвеститори с голям опит и изградено ноу-хау в бранша. Те са по-прецизни и обмислят проектите си изключително внимателно. Повечето от тях се интересуват от жилищни блокове с РЗП до 10 000 кв.м., което им гарантира по-нисък риск. За съжаление към момента предлагането на добри терени за обезщетение е силно ограничено.
Очакванията са до края на годината да се задържи търсенето, което при слабото предлагане на висококачествени имоти най-вероятно ще доведе до стабилизиране на цените. Това от своя страна ще мотивира и на инвеститорите да използват потенциала на района, за да стартират изграждането на нови, адекватни на пазарното търсене проекти.