Г-жо Стойкова, как бихте характеризирали изминалата година за пазара имоти – къде се срещнаха и къде се разминаха очакванията?
За съжаление днес, 3 години след началото на кризата все още няма убедителни сигнали за възстановяването на икономиките и на имотните пазари не само в България, но и в повечето страни по света. След оптимизма и очаквания икономически растеж, с който завърши 2010 г. и започна 2011 г., през последните месеци развихрящата се дългова криза в Европа и понижените кредитни рейтинги на редица държави и големи европейски и световни банки възвърнаха несигурността и доведоха до забавяне на темповете на икономическо възстановяване.
Що се отнася до имотния пазар, 2011 година беше натоварена с големи очаквания за излизане от кризата, но за съжаление, не всички се оправдаха, тъй като процесът е следствие не само от темпа на възстановяване на нашата икономика и от вътрешните процеси в страната, но и от случващото се в Европа и света.
Положителните новини, които дойдоха от имотния пазар през 2011 г., се изразяват основно в увеличен обем продажби на имоти и по-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити. В края на годината обаче въпросителните за това какво предстои през 2012 г. стават все по-големи на фона на общата несигурност около дълговата криза и бъдещето на Европа.
Останалите фактори, които оказват влияние върху имотния пазар в България – чуждестранно търсене, обем новоотпуснати ипотечни кредити, брой издадени разрешителни за строеж на нови сгради – са все още в негативна тенденция.
Какво показват вашите наблюдния – има ли драстичен спад в цените на жилищата? Кои се обезцениха и кои запазиха стойността си? Отмина ли времето на панелните жилища или хората отново се връщат към тях?
За драстичен спад на цените на имотите през 2011 г. не можем да говорим. Спадовете са в рамките на 5-10%, което е доста по-умерен резултат в сравнение с предходните 2 години. Както и очаквахме, през 2011 г. настъпи стабилизция на цените и увеличаване на обемите от сделки, които щяха да бъдат още по-убедителни, ако втората половина на годината не донесе толкова голяма несигурност и стрес.
Най-стабилни останаха цените в големите градове, а най-голям спад можем да кажем, че реализираха цените в Банско (цените там спаднаха с около 25% през 2011 г.). Това се дължи на факта, че през предните 2 години цените запазиха относителна стабилност, но тъй като търсенето не се възстанови, много от продавачите на имоти в Банско са принудени да намаляват цените драстично с цел бърза продажба, тъй като вече не могат да си позволят да чакат.
Времето на панелните жилища не е отминало и едва ли скоро ще отмине. Те са типични за нашата действителност, много от българите са прекарали целия си живот в такива жилища и се чувстват комфортно да живеят в тях. Освен това, панелните жилища имат предимства пред новото строителство по отношение на квадратурата, реална ползваема площ и разпределение на стаите и другите помещения. Аз смятам, че панелните апартаменти са една добра възможност за придобиване на първо жилище от страна на младите хора, след което да бъдат сменяни с по-добри и по-качествени имоти при изкачване на така наречената “имотна стълбица”.
Ще станем ли свидетели на още по-ниски цени в следващите години, предвид негативните прогнози за икономическата ситуация?
Трудно е да се каже до къде могат да стигнат спадовете в цените. Настоящата обстановка не дава повод за оптимизъм за следващата година и не е изключено през 2012 г. цените на имотите да продължават да бъдат в един вид безтегловност – поради свито търсене и негативни икономически очаквания да продължи техния бавен, но непрекъснат спад. От друга страна, пазарът вече установи някакви равновесни за настоящата ситуация ценови нива в отделните ценови сегменти, на които се реализират сделки и тези нива могат да запазят относителна стабилност, докато офертните цени бъдат коригирани така, че все повече да се изравняват с цените на реално сключваните сделки.
Кой сегмент от пазара на имоти пострада най-много вследствие на кризата?
Най-много пострада ваканционният пазар – индексът на BULGARIAN PROPERTIES на база офертни цени показва, че цените на апартаментите в курортите са загубили над 50% от стойността си от 2008 г. насам. Цените в София и Варна са спаднали с около 40%. Цените на селските имоти спаднаха с 60% през 2009 и 2010, а през 2011 виждаме частично възстановяване на интереса и закупуване на по-скъпи селски къщи. В сегмента на офис и търговски площи също има спад от около и над 30% за периода на кризата. Така че, в общи линии всички сегменти са сериозно пострадали от кризата.
Годината не беше доста трудна за ваканционните имоти в ски курортите и най-вече за имотите в Банско като най-голям и развит пазар на такива имоти. Това не важи обаче за имотите в морските курорти и основно по Южното Черноморие. Интересът към покупка на имоти по морето е основно от руски клиенти, които намират изключително атрактивни имоти – завършени и обзаведени апартаменти по морето, готови за ползване, на цени до 40 000 евро. Руснаците са основните купувачи на ваканционни апартаменти (основно морски) през последните години и тази тенденция ще продължи и в бъдеще.
Може ли България да се превърне в дестинация, която да развива еко – туризъм? Какво се случва на пазара на селските имоти?
Селските имоти са доста интересен клас имоти и те са част от визитната картичка на България за покупка на ваканционни и втори домове от чужденци тук. Може да се каже, че в това направление селските имоти се състезават редом с ваканционните апартаменти, като през 2007 и 2008 загубиха интереса на купувачите за сметка на апартаментите, но през 2010 и 2011 виждаме частично завръщане на търсенето.
Има обявени редица селски къщи, препродажби от чуждестранни собственици, които са били ремонтирани до съвременен стандарт и са годни за обитаване. Именно предлагане на такъв тип къщи липсваше преди бума и сега те привличат сериозен интерес. За съжаление, негативната страна е, че британците, които бяха основни купувачи, липсват от пазара, а руснаците търсят много добре уредени села, с всякакви удобства и близост от град, което не всички селски имоти могат да предложат. Като цяло, селските имоти имат потенциал за развитие, но за да се развива туризъм, е нужно собствениците на такива имоти да живеят в България или да са ангажирали някой на местно ниво да им движи туристическия бизнес, в който трябва да се влагат ежедневни усилия и много труд, за да е успешен.
В момента в процес на строителство само в София са три големи мола? Според вас, има ли място за толкова много търговски центрове в страната? Каква ще бъде съдбата на по-малките и ще има ли фалити?
Факт е, че се построиха доста молове в последните години, но това е развитие, започнало от нулева база. На практика, до преди 5 години дори в София нямаше модерен търговски център и тази ниша трябваше да бъде запълнена. Факт е и, че всеки от моловете и към момента привлича достатъчно много посетители, особено в почивните дни, т.е. интерес не липсва. Въпросът е доколко може да се очаква да се увеличи потреблението и доходите на българите, че да могат да си позволят да пазаруват достатъчно, че за моловете да има пазарен дял. Всеки от новостроящите се молове има силни привлекателни страни и аз съм оптимист за техния успех. Трудно е да се каже дали ще има фалити – към момента виждаме, че някои от първите молове не се справят много добре, но това е по-скоро въпрос на стратегия и управление на съответния мол, а не толкова резултат от пренасищане на пазара на търговски площи.
Каква прогнозирате, че ще бъде 2012 г за имотния пазар?
Следващата година няма да бъде лека не само за имотния пазар, но и за икономиката като цяло. Основният въпрос е какви политически решения ще бъдат взети за бъдещето на Еврото и Еврозоната, както и справянето с дълговата криза и мерките за подпомагане на излизането от кризата. Затова, много е трудно да се направят каквито и да е надеждни прогнози. Трябва да се изчака поне началото на годината, когато ще има повече яснота.
Към момента имотният пазар се характеризира с динамиката от 2010 г. – след оптимизмът и увеличаването на оборотите през първата половина на годината, през последните месеци отново сме в режим, на който пазарът се установи в периода след началото на кризата. Аз лично смятам, че това ще се запази и през следващата година, ако се върви по план за решаване на проблемите с дълговата криза и ако липсват големи сътресения и промени.