Преди месеци един познат успя буквално за дни да продаде прилежащия към жилището му гараж в централната градска част на София. Абсурдно бързата сделка в тези трудни за имотния пазар времена стана без отстъпване от първоначално обявената цена и при наличието на няколко потенциални купувача. Така без собствено място за паркиране, но пък с пари в джоба продавачът си купи кола, която сега с малко повече късмет успява да паркира на улицата пред дома си. А новият собственик на иначе дефицитната “стока” – гараж в центъра, пък планира смяна на предназначението на помещението, след която в него да може да развива малък семеен бизнес.
Подобни истории към момента не са изолиран случай. Скоро обаче е възможно да останат минало, като причината за това са текстове от поредните подготвяни промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ), които са предложени за обсъждане.
Според предложените от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) изменения на нормативния акт, от една страна, категорично отпада възможността да бъде сменяно предназначението на гаражите и паркоместата, а от друга – тези от тях, които “са част от основните обекти в сградата, не могат да бъдат предмет на правни сделки”. Последното на практика означава, че ако към дадено жилище има само едно място за паркиране, то няма да може да се продава, така както не може да бъде предмет на самостоятелна сделка и складово помещение към имота (мазе или таван), ако е единствено.
Едно мазе, един гараж…
“Според нормативната уредба към всеки апартамент трябва да има по едно складово помещение – на сутерен или тавански етаж, и то като част от жилището не може да е предмет на самостоятелна сделка. Този принцип сме следвали и при паркоместата”, обяснява Лидия Станкова, директор на дирекция “Устройство на територията” в МРРБ. Според нея това е начинът да се гарантира, че след завършването на дадена сграда ще бъдат спазени разпоредбите и към всяко жилище или офис ще има предвидените места за паркиране. Те от своя страна са регламентирани в специална наредба на регионалното министерство и предвиждат на всяко жилище например да има осигурено едно място за паркиране, а за административните сгради нормата е едно място на 60 – 80 кв.м от разгънатата застроена площ.
Така на свободна продажба ще могат да бъдат предлагани само тези места за паркиране, които са над нормативно определените за сградата. Ако например в един жилищен блок има десет апартамента и петнайсет места за паркиране, съществува възможност тези пет паркоместа над броя на жилищата да бъдат продадени като самостоятелни имоти на трети лица. Но и това ще става под условие – никой от собствениците в сградата не е проявил интерес към покупката им, е записано още в предложенията за промени в ЗУТ. Последното ще се удостоверява с писмени доказателства за отказ.
Наличието на места за паркиране ще играе основна роля и при смяна на предназначение на жилищни имоти и превръщането им в офиси, лекарски кабинети или търговски площи. Наред с новото изискване, че преустройство може да се прави само ако сградата има технически паспорт, в проектозакона е записано още и изискването да бъдат осигурени необходимите паркоместа. С тези текстове на практика се подсилва режимът, създаден през 2003 г., който завиши изискванията към преустройствата на апартаменти с цел да бъдат спрeни процесите на изтичане на жилищен фонд за нежилищни цели. Ако бъдат приети сега предлаганите промени, е почти сигурно, че в централните градски части на големите градове ще бъде почти 100% невъзможно жилищата да стават офиси и магазини.
Земеделската земя си е земеделска
Едни от най-важните изменения, които се предлагат в ЗУТ, са свързани с устройствената политика. С прецизиране на текстове в закона се предвижда ограничаване на промяната на предназначението на един или няколко поземлени имоти. Занапред това ще може да става само в съответствие с действащ общ устройствен план. “С тези изменения целим да постигнем два ефекта – да ограничим стихийното застрояване и преотреждане на имоти, без това да е предвидено в общ устройствен план, и да предизвикаме общините по-бързо да възложат изработването на тези документи”, казва Станкова.
Въпреки това затягане на режима обаче проектозаконът предлага и изключения. Сред тях са плановете за обектите с национално значение, които се определят с решение на Министерския съвет, за националните обекти по Закона за държавната собственост, за общинските обекти от първостепенно значение и за обекти с клас инвестиции по Закона за насърчаване на инвестициите. Причината за това е, че в голяма част от общините общи устройствени планове липсват, а в други са с изтекъл период. Скорошна справка на МРРБ показа, че от налични 110 общи устройствени плана с изтекъл прогнозен срок са 57.
Гъсто, по-гъсто, център
Друга поправка в закона оставя в ръцете на общинските съвети възможността да решават разширяване на териториите и зоните, в които могат да се допускат отклонения от правилата и нормативите за застрояване, или с други думи – да определят къде може да се строи по-нагъсто и нависоко. Досега това изключение се допускаше от министъра на регионалното развитие и благоустройството и се отнасяше само за централни градски части, застроени повече от 50%. В предложения сега ред процедурата ще се инициира от кмета на общината, а решението ще е на съответния общинския съвет, прието с мнозинство не по-малко от две трети от общия брой на съветниците. По този начин, от една страна, се увеличава отговорността на общинските съветници относно решенията, които взимат, а от друга, се облекчава режимът на тази процедура, са мотивите на законодателя.
С текстове от проекта се предлага и отпадане на изискването подробните устройствени планове за селищни образования от национално значение, каквито са например черноморските курортните комплекси, да се разглеждат от национален експертен съвет и одобряват от министъра на регионалното развитие. Тази ангажимент се прехвърля на общините като по този начин се очаква да се скъси времето за приемането на плановете. Като гаранция, че общините няма да злоупотребят с това си право, от МРРБ посочват задължителното изискване подробните устройствени планове да съответстват на предвижданията на общите. Те на свой ред все още ще минават през одобрението на Националния експертен съвет.
Кой, какво работи
Сред съществените промени, които се предлагат в ЗУТ, попадат и тези, свързани с дейността на контролните органи, които следят законността на строителството. С предходни промени на закона през 2005 г. тези дейности бяха възложени освен на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) и на общините. “Оказа се много неудачно това дублиране на функции, тъй като се стигна до прехвърляне на отговорности между общинските администрации и дирекцията”, казва Милка Гечева, началник на ДНСК.
С предложените сега промени се цели да се разграничат ясно правомощията на общините и на ДНСК. Така строежите с висока отговорност при тяхната експлоатация, каквито са магистрали, пътища, електроцентрали, големи производствени сгради и заводи и други, се предлага да преминат изцяло под контрола на дирекцията. Общинските администрации ще поемат отговорността за жилищни и административни сгради, къщи, частни пътища. “Тези сгради и сега са предмет на проверка от общините. Сега обаче при установяване на нарушение те ще трябва да довършат започнатото производство, като издадат и съответната заповед – за спиране на строителството или за премахване на обекта”, казва Гечева. Според нея по този начин общините няма да бъдат натоварени с нови правомощия, дори напротив — при тях ще отпадне ангажиментът да проверяват големите обекти.
Ако бъдат приети, това ще са 50-ите поправки в близо десетгодишната история на Закона за устройство на територията. Сега експертите казват, че голяма част от промените се налагат от практиката — прецизиране и изчистване на текстове, пише в. “Капитал”.