Пренареждане на пазара. Така най-общо може да се характеризира пазарът на бизнес имоти в България през 2011 г. И ако за сегмента с търговски площи годината беше нулева по отношение на нови проекти и завършени молове, то при офисите станахме свидетели на отварянето на няколко големи и забележителни сгради.
Изминалата 2011 година оформи две основни тенденции на пазара на бизнес имоти – спря „свободното падане на цените” и ясно отличи успешните проекти на пазара, каза изпълнителният директор на Forton International Сергей Койнов при представяне на годишния анализ на компанията.
Търговски площи
Въпреки “нулевата” за нови молове година, сегментът не остана скучен по отношение на динамиката и интересът на международни брандове. През 2011 г три големи компании заявиха намеренията си да влязат в България – H&M, New Look, Debenhams. Голяма част от търговците пък насочиха интереса си към търговските центрове, което от своя страна свали наемите в магазините на търговските улици.
По данни на Forton International обемът на търговските площи към момента възлиза на 560 000 кв.м, като още 185 000 кв.м в столицата са в процес на изграждане. Средният наем на кв.м в търговски център в София е около 27 евро за магазин от 100 кв.м., а в другите големи градове в страната квадратен метър търговска площ се отдава за около 18-20 евро за същата площ.
Моловете засенчиха в последните години търговските улици, което не е добре, коментира Койнов. По думите му тенденцията може да се обърне след пускането на метрото.
Що се отнася до настоящата 2012 г, нещата тепърва ще се случват. Предстои отварянето на три забележителни по мащаб мола – Paradise Center, Bulgaria Mall и South Ring Mall. В София се заговори и за възобновяването на мола в Люлин. Дали обаче те ще промент пазара, предстои да разберем.
Офиси
Общият обем офис площи в София възлиза на 1 478 000 кв.м, след като през 2011 г. на пазара са се появили нови 163 000 кв.м офиси. През 2012 г. пък се очакват още около 120 000 кв.м. Тъй като отдадените офиси през годината са 88 000 кв.м., което е по-малко от новоизлезлите на пазара, процентът на незаетост демонстрира слабо покачване и в края на 2011 г. е 30%, коментира Владимир Кайзеров.
По думите му релокацията продължава да доминира като причина за движение на пазара на офис площи, но през последните месеци на годината станахме свидетели и на сделки с нови или разширяващи дейността си клиенти.
От Forton коментираха, че на пазара в момента има топ 10 на офис сградите, към които има и се очаква да има голям интерес след тяхното завършване.
Клиентите търсят качество, добро управление, изгодни цени, гъвкави условия, функционалност, коментира Кайзеров. Той обясни, че това са обикновено проекти, които са започнати през 2007-2008 г, когато на пазара излязоха доста голям брой офиси. Новите проекти се поучиха от грешките на старите и сега на лица са качествени и издържани сгради, добави той. Съветът му към инвеститорите в офиси клас В и С е да потърсят начини за реорганизация, да наемат мениджмънт фирма и да помислят варианти за повишаване на качеството.
Очакванията на Forton са за значителен брой офис сделки през 2012г. Причина за това са големият брой изтичащи 5-годишни договори за наем, подписани преди кризата. Преместването на нова локация е лесно, поради големия избор от качествени офис площи в момента, спрямо периода преди 5 години. Подобрени са и условията, при които се сключват новите сделки.
По отношение на цените при клас А офис площите те са между 10-12 евро на кв.м, а при по – ниския клас от 6 до 10 на кв.м.
Модерните логистични площи на пазара
в момента възлизат на 647 000 кв.м, отчитат още от Forton International. В процес на изграждане са допълнителни 38 000 кв.м, разположени в района на София. Средният наем при складовете е 3.75 евро на кв.м., а незаетите индустриални площи остават най-малко в сравнение с другите сегменти на бизнес имотите – около 5%. Според данните на Forton около 68% от изградените през последните години складове се използват за собствени нужди.
Добри примери в индустриалните площи са откритите нови производствени мощности – фабрика за тестени изделия „Симид“ – 26 000 кв.м., завод за твърди лекарствени форми „Софарма“ – 20 000 кв.м., автомобилен завод „Литекс моторс“ – 17 200 кв.м., производство на падащи хидравлични платформи и електродвигатели „Доландия“ – 9 000 кв.м.
Наблюдава се засилен интерес към складовите площи в Западна Европа, но този интерес все още не е достигнал българския пазар. На Старият континент, обаче инвестициите в складове са заемали близо ¼ от всички инвестиционни сделки през 2011 г., докато през 2010 г. едва 9% от инвеститорите са вложили капитал в индустриални площи.
Инвестиционни сделки
През изтеклата 2011 година в страната са били сключени 9 големи инвестиционни сделки с общ обем от около 200 милиона евро. Предпочитани от инвеститорите са търговските обекти, както и обектите с дългосрочно гарантирани приходи.
„С общ обем от 200 млн. евро страната ни попадна Топ 10 в Европа по ръст на инвестиционната активност през 2011 година”, каза Михаела Лашова, Мениджър консултиране и инвестиционни продажби във Forton. „Инвеститорите, които проучват възможностите за вложения у нас, са основно високорисковите фондове и предприемачите. Най-голяма активност показват компаниите от Великобритания, Гърция, Израел и Франция”, допълва Лашова.
В Европа ръстът на инвестиционните сделки през 2011 г. е бил 7.8% с общ обем от 126 млрд. евро. В района на Централна и Източна Европа обемът на инвестициите е бил осезаемо по-голям в сравнение със Западна Европа, 75%, отчитат още от Forton. Освен България, обект на инвестиционен интерес са били и Естония, Словакия, Чехия, Унгария, Русия, Хърватия.