Г-жо Остенд, какво означава понятието „лайфстайл мол“ и с какво се различава той от традиционния?
Лайфстайл мол е комбинация от търговски и развлекателен център. За разлика от традиционните молове, където отделените за отдих и развлечения площи имат по-скоро съпътстваща роля, при лайфстайл центровете те са дестинация сама по себе си. Например едва ли бихте завели половинката си на романтична среща в залата за бързо хранене на мола (освен ако не сте тийнейджър разбира се!)
Каква е вашата стратегия, за да привлечете наематели и клиенти в един сегмент, който вече може да се каже е развит у нас?
За да е успешен един мол, трябва да има с какво да привлече целевата група посетители, които наемателите му търсят, както и да ги задържи достатъчно дълго за да пазаруват в магазините им.
Освен очевидни неща като локация и удобство, привличането на посетители зависи най-вече от типа наематели в центъра. Като изключим ЦУМ, практически всички останали молове в България са насочени към масовия потребител. Реално обаче голяма част от предлаганите стоки са за хора от (европейска) средна и над средна ръка, които в България за съжаление все още не са мнозинство. Това за мен е най-големият проблем на търговските центрове в страната. Посетители има, но тези, които излизат с торбички, са малко.
Предимството на моловете от втора генерация като Странд, които сега започват да се изграждат е, че те имат по-голям избор на ключови наематели, от тези които се отвориха преди или по време на кризата. Ние целенасочено търсим наематели, предлагащи стоки по джоба на масовия потребител, а такива вече има няколко на пазара и се очаква броя им да се увеличава.
Това е залегнало и в самия дизайн на Странд – имаме сравнително малко площи тип ‘бутик’ и значително повече средни и големи магазини, необходими за международните вериги в т.нар premium value и среден ценови клас.Също, за привличането и особено за задържането на посетителите в центъра, без съмнение ще допринесе и богатата гама от предлагани услуги и развлечения.
Кое определи изборът на Бургас за вашия проект?
Винаги когато ми зададат този въпрос се сещам за песента на Недялко Йорданов, че Бургас е “град невероятен и не красив и не голям”. За нас Бургас винаги е бил с недооценен потенциал и мисля, фактът, че тази година беше избран за най-добър град за живеене в България означава, че най-после започва да излиза от сянката на Варна, не само като икономически център, но и като град.
Ако оставим поезията встрани, решението да инвестираме в Бургас бе изцяло рационално. Повече от очевидно бе, че град като Бургас, който също е и център на най-големия туристически регион в страната, има нужда от атрактивна развлекателна дестинация. Очевидно бе също, че единственият мол в града няма достатъчно големи търговски площи, търсени от веригите обслужващи по-масовите пазарни сегменти.
Това бе лесната част. Трудното бе да намерим подходящ формат, който да съчетае двете функции на центъра по икономически рентабилен начин.
Вие забавихте реализацията на Strand заради кризата. Подобна е ситуацията и с други търговски центрове, които сега започват да се строят. Ще станем ли свидетели на следващата вълна нови търговски центрове и има ли място за още такива проекти?
Ще има нови проекти, но те ще са много по-малко и много по-професионално направени. Докато на първите молове им беше позволено да са презастроени, да имат неудобни паркинги или лоша видимост на магазините, занапред само центрове с безкомпромисен дизайн, ясно пазарно позициониране и дългосрочен бизнес модел биха получили финансиране. Вече не става въпрос за бързи пари, така че в сектора ще останат само професионалните инвеститори, като в края на краищата крайният потребител ще спечели.
Днес, след като може да кажем, че кризата отминава, каква е Вашата оценка – как се отрази тя на пазара на имоти като цяло и какво беше влиянието й върху отделните сегменти?
Отрезвително. Докато някои се отърваха само с лошо главоболие, други ще има дълго да се възстановяват.
За мен най-трудният сектор са офис-сградите, защото това са сравнително големи инвестиции, за които не виждам откъде ще дойдат наемателите. България никога няма да има човешкия ресурс на Индия, за да ги запълни с кол центрове (call centres). Нито пък малките местните фирми скоро ще заменят апартаментите, за които “не плащат”, за да отидат под наем в офис сграда.
Вие имате богат опит в западни компании. Как преценявате ситуацията в България, какво трябва да направи държавата, за да стимулира големите инвеститори?
Правилният подход е да се определят пазарните ниши, в които страната има конкурентни предимства, точно както това се прави в бизнеса и целенасочено да развиват и маркетират свързаните с тях индустрии.
България има невероятна природа и историческо наследство, така че туризмът е може би най-важния приоритет. Ролята на държавата е да стимулира само тези подсектори, които са най-подходящи за страната. Преди малко казах че България не е Индия, за да разчита на масовия аутсорсинг. По същия начин България няма ресурсите на Франция или Испания, за ги конкурира в масовия туризъм. Това, в което България може да бъде много успешна е специализирания туризъм, който всъщност е с по-висок процент печалба.
Подобна е ситуацията със селското стопанство и хранителната индустрия. Ще дам пример от винарската индустрия. Какъв е шансът да конкурираме Австралия в производството на масови вина? Тогава защо махаме регионалните си сортове и засаждаме масово Каберне и Шардоне? За мен ролята на държавата е да стимулира много по-подходящия за страната модел на Швейцария например – в производството на бутикови вина от местни сортове.
Отговорих ви нарочно с примери от други индустрии, тъй като недвижимите имоти са обслужваща индустрия. В тях се инвестира, когато индустрията, която ги ползва се развива. Ако има клиенти за санаториумите и спа центровете, както и ценители на местните вина, инвеститорите в хотели и складове няма да закъснеят. Ако потребителната способност на населението расте и оборотите на търговците се увеличават то ние ще инвестираме в търговски центрове.
Каква е вашата прогноза за retail сектора у нас?
Няма съмнение, че секторът ще расте с увеличаване на потреблението. Това, което е трудно да се предвиди, са темпове на растеж и данните в пресата варират в широки граници. Нашите прогнози са за 3-4% годишен ръст в следващите 3-5 години.
Има ли неразработени ниши на пазара на недвижими имоти в България и може ли да очакваме някъде нов бум?
Има пазарни ниши във всеки сектор и вече ви дадох примери от туристическата индустрия. По отношение на търговските центрове, практически липсват формати подходящи за по-малките градове. Едва ли ще ви изненадам, че според нас лайфстайл центровете също са добра инвестиция.
Колко е общата инвестиция за проекта?
40млн. евро в кръгли цифри.