Силният пазар и растящите наеми засилиха интереса към развитие нанови проекти за офисни, търговски и индустриални площи. Данните на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton показват ръст на строителната активност във всички сегменти на пазара на бизнес имоти, подкрепяна от стабилния икономически растеж и добрите макроикономически показатели. В резултат от това през 2018 г. се очаква на пазара да излязат значителен обем нови офисни, търговски и складови площи.
„През изминалата година бяхме свидетели на пазар на наемодателите – със засилено търсене на качествени имоти, ниски нива на свободни площи и леко покачване на наемните цени. На този фон не е учудваща високата предприемаческата активност, която очакваме през 2018 г. да доведе до плавен ръст на предлагането на имоти“, коментира изпълнителният директор на Cushman&Wakefield Forton Михаела Лашова.
Прогнозата на консултантската компания е, че новите проекти ще балансират пазарите на офисни и индустриални площи и ще доведат до стабилизиране на цените.По-противоречива е картината при търговските площи, където големите градове са относително наситени и за нови търговски центрове ще е по-трудно да пробият и да се наложат.
ОФИС ПЛОЩИ
Пазарът на офиси остава най-активен в сравнение с останалите, като през 2017 г. в София бяха отдадени под наем 198 000 кв. м. Този обем е с 46% по-висок спрямо предходната година и е рекордно висок за пазара до момента.
Само през последното тримесечие бяха отдадени под наем 64 109 кв. м, коетопревръща края на 2017 г. в най-силния период от 2008 г. насам. Основен източник на активност са IT секторът и центровете за споделени услуги, които остават ключови наематели на пазара.
Макар и през 2017 г. на пазара да излязоха мащабни проекти като City Tower иMillenium Center, общото предлагане нарасна с едва 117 000 кв. м. Единствената по-значима завършена офис сграда през последното тримесечие бе Polygraphia Office Center, която добави 10 000 кв. м отдаваема площ в централните райони на София. Като цяло недостигът на големи площи Клас А (над 2000 кв. м) остава и за това свидетелства фактът, че споменатите проекти бяха почти изцяло отдадени под наем още преди разрешение за ползване.
През 2018 г. на пазара се очаква да излязат близо 180 000 кв. м нови офиси, чието строителство е започнало или е подновено през последните две години. Няма изгледи за пренасищане на пазара, тъй като около 40% от тези площи вече са договорени с наематели или са за собствено ползване.
Общо офисите в строеж или в проект в столицата към момента са близо440 000 кв. м, планирани за завършване до края на 2020 г. Очаква се през следващите години това да доведе до плавен ръст на незаетите площи и да постави под натиск наемите.
За момента обаче пазарът е стабилен. Към края на 2017 г. средният дял на свободните площи в София е 9.6%, а офертните наеми в първокласни проекти са 13.5 евро/кв. м, като отбелязват 4% ръст през годината.
ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ
След като 2017 г. приключи без нито един завършен мол или ритейл парк, 2018 г. ще добави нови 75 000 кв. м търговски площи към предлагането на пазара. През втората половина на годината се очаква да отворят Delta Planet Mall във Варна и Plovdiv Plaza в Пловдив. И в двата града вече има по два работещи мола и откриването на трети ще е предизвикателство въпреки нарастващото потребление и желанието на търговците да затвърдят пазарните си позиции с нови обекти.
За момента в София се работи активно по проектите на GarantiKoza, но нови търговски площи тази година не се очакват. Пазарът остава стабилен, като фокусът е върху подобряването на търговските миксове на работещите проекти, както и запълването на освободените след затварянето на Carrefour и Piccadilly площи.
Заетостта в софийските молове през последното тримесечие на 2017 г. остана около 90%. Наемите на първокласни площи се задържаха на 31 евро/кв. м, но промените в собствеността на водещи проекти и добрия наемен пазар се очаква да доведат до лек ръст на цените през следващите месеци. По-осезаем ръст отбелязват наемите на търговските улици, като за магазин за мода с добра локация и площ между 100 и 200 кв. м средният наем е 48 евро/кв. м.
ИНДУСТРИАЛНИ ПЛОЩИ
Ограниченото предлагане на качествени площи за складиране и логистика бе причина за относително малкия обем наемни сделки в София през 2017 г. Годината приключи с 20 600 кв. мотдадени площи в София, като в това число влизат само сделки над 1000 кв. м. Сред по-големите наемни договори през последното тримесечие бе разширяването на TNT с 1070 кв. м в района на летището. Сред по-мащабните завършени проекти през тримесечието бе новата база на „Луфтханза Техник“, също в близост до летището.
През 2018 г. в София се очаква завършването на 50 000 кв. м нови логистични площи под наем, които ще раздвижат наемния пазар. Общо в строеж са над 220 000 кв. м, но по-голямата част от тези имоти са за собствено ползване или строителство по поръчка (built to suit).
Относително слабото предлагане на качествени площи под наем и активното търсене задържаха дела на свободните площи складови и логистични площи в София под 1% за второ поредно тримесечие. Наемите на първокласни имоти остават стабилни около 4.5 евро/кв. м за столицата и близките индустриални зони.
ИНВЕСТИЦИОННИ СДЕЛКИ
С покупката на 7 големи мола в София и в страната инвестиционният пазар през 2017 г. мина под знака на търговските площи. Общият обем на транзакциите с доходоносни имоти достигна 870 млн. евро, от които делът на търговските площи е над 680 млн. евро. Общо сделките с бизнес имоти, включително терени за строителство, надхвърлиха 1 млрд. евро.
За разлика от предходните тримесечия, краят на 2017 г. не бе белязан от големи инвестиционни сделки. Пазарът през четвъртото тримесечие бе доминиран от покупките на строителни терени, като сред по-значимите сделки бе тази с NEPI Rockastleза парцел за търговски център в Пловдив. На пазара на индустриални имоти в София бяха регистрирани две по-малки покупки на логистични площи – за базите на TNT и DHL в района около летището.
Като цяло 2017 г. беше белязана от навлизането на инвестиционни фондове от ЮАР на българския пазар, като очакванията са те да останат ключов играч на пазара и през 2018 г.