Повишено предлагане на площи в модерни бизнессгради клас А и В, но слаба инвестиционна активност, с много малък брой новообявени проекти. С това най-общо характеризират първите шест месеца на 2010 година пазарът на офиси в България. Според доклада на консултантска компания GVA Sollers Solutions настоящата ситуация е следствие от голямата инвестиционна активност в сегмента в предходни периоди и нестабилната икономическа ситуация в страната, рефлектирала върху бизнеса.
По данни на Националния статистически институт, за първите три месеца на годината са издадени с 22.22% по-малко на брой разрешителни за строеж на административни и офисни сгради спрямо предходното тримесечие. На годишна база спадът е с 37.37%.
Около 189 000 кв. метра офис площи са завършени за полугодието на територията на София, като в процес на изграждане са още над 750 000 кв.м, показват данните на консултантите. Това означава, че в следващите 1-2 години общата отдаваема площ в София ще продължи да нараства. В момента наличните офис площи в столицата са над 1 млн. кв. м, а новопоявяващите се означава и увеличаване на коефициента на незаетост. В периферните райони на града, където са съсредоточени над 65% от проектите, свободните площи надхвърлят 20%.
С пускането си в експлоатация Европейския Търговски Център увеличи с още 72 000 кв.м офисната площ в столицата. С тях отдаваемите офис пространства по вече обособения като бизнес локация бул. „Цариградско шосе” стават 156 000 кв.м., като се очаква до края на година да бъдат завършени още над 150 000 кв.м.
Като инвестиционни намерения са обявени и още няколко нови бизнес сгради- Софарма Бизнес Тауърс с 24 000 кв.м и Бизнес сграда ТАО с 5 900 кв.м офис площи.
В София, новостроящите се бизнес проекти са ситуирани в централните части и вече обособилите се като бизнес райони в града бул. България, бул. Цариградско шосе, бул. Черни връх, бул. Никола Вапцаров и бул. Тодор Александров. Значителен е броят и на планираните проекти за нови офис сгради, разположени в близост до бъдещото трасе на метрото.
Не е малък и броят на проектите, които са замразени или отложени във времето. На база обема на изграждащи се проекти към края на 2009 спрямо юни 2010 година се наблюдава отклонение от 243 000 кв.м.
Тенденции
Вследствие на икономическата обстановка в страната, състоянието и задлъжнялостта на бизнеса, намаленият обем на инвестициите и трудното финансиране от GVA Sollers Solutions отбелязват няколко характерни тенденциите. Все повече инвеститори трябва да осигуряват по-висок процент на самоучастие или да подписват повече предварителни договори, което на фона на пазарната ситуация в страната е много трудно. Запазва се и практиката за привличане на потенциални наематели чрез различни методи: поемане на разходи по преместване; гратисни периоди, в зависимост от срока на договора; поемане на разходите по довършителните работи по интериора на офиса и др. Друга тенденция е, че договорите за наем се сключват на ценови нива по-ниски спрямо последните три години и съобразени с типа на клиента, площта, която се наема, периода, за който се сключва договора и др. Схемите за актуализация на наема са стъпаловидни, съобразени с макроикономическите показатели на страната.
Цени
Спадът в търсенето и повишеното предлагане продължават да упражняват натиск върху офертните продажни и наемни цени на офисния пазар. Това се усеща най-много в София, където е съсредоточен най-голям обем офис площи. При продажбените цени понижението е 12.38% за офиси клас А и 13.97 % за офиси клас В, а при наемите се отчита спад от 14, 09%.
Във Варна продажните цените са намалели средно с 11.97 %, в Бургас – 5.70%, Пловдив – 12.05%, а в Стара Загора – 4.51 %. На пазара на наеми, най-значително е понижението във Варна – 20.50%. В Бургас то е 10.30%, Пловдив – 14.28 %, а в Стара Загора – 16.95%.
Средно за разглеждания период, продажбените цени на офис площите в страната се понижават с 9.71%, а наемните – с 15.22%.
Доходност
Средната доходност на офис площите от клас А и В в страната към месец юни 2010 е в размер на 7.89%, като спрямо декември 2009 година е регистрирано понижение от 0.16 пункта. В София доходността на офис площите e 6.84%, като спрямо декември 2009 има ръст от 0.22%. Във Варна доходността на имотите в сегмента е 7.30%, в Бургас – 7.42 %.