Дамян Дешев
Маркетингов директор на София Метрополитан Пропъртис
Цените на имотите в България са близки до реалните, но все още са леко надценени
– Г-н Дешев, напоследък се появават доста противоречиви данни за тенденциите на имотния пазар. От една страна брокери твърдят, че цените на имотите започват да се покачват. Официалните данни на НСИ и Евростат обаче показват, че е точно обратното и те продължават да падат. Къде е истината?
– Мнението ни на хора, буквално живеещи в този пазар е, че цените трудно биха се повишили в близките години, предвид пренасищането на пазара с нискокачествени имоти. В период като този покачването на цените ще е пренебрежимо бавно.
Нашите наблюдения са, че ниските цени стават определящ фактор при вземане на решение за покупка при все повече хора. Вследствие на това строителните фирми се стремят към постигане на ниски цени, използвайки по-некачествени материали, което изцяло затваря омагьосания кръг.
– Много хора планират покупка на имот, но изчакват, за да видят на къде ще поемат цените. Какво бихте ги посъветвали? Според вас цените достигнаха ли дъното на кризата или може да станем свидетели на още спадове?
– В момента пазарът е в състояние, в което хубав имот, достигнал реалната си цена, се реализира в рамките на седмица. Има прекалено много жилища, които реално са неудобни за живеене поради фактори като локацияа, изглед, изложение, разпределение…
В локален план цената на имотите зависи от мотивацията на продавачите – дали целят бързо реализиране на собствеността си на по-ниска цена или са склонни да изчакат, колкото е необходимо.
Обикновено съветваме нашите клиенти да не се колебаят при покупката на имот, който отговаря на изискванията им и се предлага на близка до “реалната” си цена – такава, каквато е около или малко под средната за този клас жилище. Факт е, че такива имоти се продават за дни и не бихме посъветвали никого да пропусне възможност да сключи сделка за такъв. Добрият имот е винаги отлична инвестиция.
– Какъв тип жилищни имоти се търсят най-много в момента? Какъв е профилът на купувачите?
– Най-търсени са апартаменти на средни етажи, дву- или тристайни, в близост до метростанции. Често изискване е да има възможност за удобно паркиране.
В момента най-активно е търсенето от страна на млади семейства, очакващи или имащи дете. Предпочитаният начин за финансиране на покупките им е чрез използване на кредитни продукти.
– Според вас как ще се развие пазарът на панелни жилища през следващите години? Смятате ли, че това е изгодна инвестиция предвид факта, че експлоатационния период на тези сгради вече изтича?
– Покупката на панелно жилище не е изгодна дългосрочна инвестиция – поне не такава, която би донесла доходност. Цените на тези жилища ще вървят само надолу с годините, панелното строителство е отдавна “пенсионирана” технология с много недостатъци. Такива апартаменти се търсят главно от хора, които възманеряват да живеят там, получавайки жилище на ниска цена.
– Очаквате ли глад за ново строителство през следващите години? Как ще бъде преодолян той при положение, че градовете вече са презастроени и липсват свободни парцели в атрактивните квартали?
– Възможно е да има глад за ново строителство през идните десет години, но предвид факта, че има квартали в София, които са напълно изградени, но са на 70% празни – от типа на Манастирки ливади например, очаквам първо да се продадат именно жилищата в тези райони.
В София има много свободни места за строене на жилищни сгради. Територията от Младост 4 в посока Цариградско шосе има огромни площи, също между Бистришко шосе и Младост 2… както и още много.
Наблюдава се и засилване на интереса към комплексите от затворен тип, които са популярни както сред инвеститорите, така и сред наемателите. Затова очаквам строителните компании да насочат немалка част от ресурсите си към реализацията на такива проекти.
– Световни експерти предупреждават за опасност от нова мощна криза на пазара на имоти. Основната причина за това, според тях е, че в много държави имотите са надценени и има опасност от „спукване на балона”. Смятате ли, че това е възможен сценарий? Надценени ли са имотите в България?
– Тук “балонът” се спука през 2010-та година и не очаквам това да се случи отново в близките години. В момента цените на имотите са близки до реалните, но въпреки това са с определена надценка. Смятам, че в близките години цените на жилищата ще се доближат до минималните възможни.
– Отдавна се говори за нуждата от регулации и строги норми в брокерската професия у нас. Според вас кое трябва да се промени най-спешно в бранша?
– Всичко. Начинът, по който се практикуват брокерски услуги у нас е изопачен изначално. Има условия за създаване на нелоялна конкуренция, подбиване на цени, “крадене” на предложения и клиенти и още какво ли не.
Основните места в Интернет, в които се предлагат имоти, са ориентирани към печалбите на агенциите, публикуващи обяви там – най-големият такъв сайт всъщност е собственост на един от големите играчи на пазара.
Встрани от това част от колегите поддържат нездравословни бизнес-практики, демонстриращи пълна липса на корепоративна етика – както по отношение на колеги, така и по отношение на клиенти. Което е недопустимо.
Всяка дейност трябва да е насочена към клиента, към неговите специфични, “дребни” и понякога дори “абсурдни” нужди. Но не е работа на брокера да налага мнението си, нашата работа е единствено да помогнем на клиента да вземе своето най-добро решение.
– Отваряте агенция за недвижими имоти в разгара на кризата, когато пазарът все още не е особено активен. Защо решихте да рискувате и да предприемете такова предизвикателство?
– Отказахме да приемем кризата за свое оправдание. Освен това “кризата” в нашия бранш беше в резултат на “спукването на имотния балон” и ние сме склонни да тълкуваме това като нормалното развитие на нещата. По-скоро, поради бързото и “претупано” строителство от последните години, има криза в предлагането на стойностни жилища на реални цени. Такива ще се търсят винаги, но предлагането им е съвсем оскъдно. Клиентите са много по-прецизни в изискванията си и е все по-трудно да ги посрещнем, а точно това ни амбицира най-силно.
– В момента на пазара на имоти се конкурират много брокерски фирми. С какво ще бъдете по-различни от тях? На какво ще заложите, за да привлечете клиенти?
– Ние сме брокери в резултат на личния си избор, а не защото сме били принудени от обстоятелствата. Много хора в този бранш се занимават с посреднически услуги някак насила, или поради липса на друго. Това закономерно рефлектира върху стила на работа. Ние можем да правим много неща, просто в това сме най-добри – да намираме точно онова, което клиентите ни търсят.
С какво сме по-различни? Стараем се – с всичко. Във време, в което всеки гледа да се свие и да запази някак съществуването си, ние се ориентираме навън – към хората, които имат нужда от помощ. Дали ще помонем със съвет, с публикация в блога ни, с дарение към организация, оказваща грижа за хора, лишени от собствен дом или просто като свържем идеалния продавач на имот с перфектния му купувач, за нас е еднакво удоволствие.
Интервюто взе Ина Папазян