Обемът на инвестиционни сделки с жилища в региона на ЦИЕ е ограничен и през последните 5 години възлиза средно на малко над 200 млн. евро годишно. Балансът между собствени жилища и тези, които се отдават под наем, в ЦИЕ клони в полза на първите, според последния доклад представен от Colliers в сътрудничество с Greenberg Traurig и Kinstellar. От съществуващото предлагане, собственост на предприемачи/инвеститори с множество единици, Чехия е начело, следвана от Полша, а останалите страни са зад нея.
Фактори движещи наемния пазар
Кевин Търпин, регионален директор “Проучвания”, ЦИЕ, Colliers, добавя: “В много страни се наблюдава разрастване на фрагментирания наемен пазар, тъй като частни лица инвестират в жилищни имоти с цел лична инвестиция. Това до голяма степен се дължи на факта, че спестяванията в личните сметки не осигуряват значителна възвръщаемост, а разходите за ипотечни кредити са на исторически ниски нива на повечето пазари. Много от тези жилища се отдават под наем, а междувременно стойността им се повишава, тъй като продажните цени на квадратен метър продължават да растат всяка година. В съчетание с недостига на ново предлагане на много пазари и въздействието на тази дейност, подхранва тази динамика и прави мечтата за притежание на жилище за мнозина, на пръв поглед невъзможна. И отчасти поради тези причини инвестиционния пазар на жилища под наем и интереса на инвеститорите също нарастват“.
Пренаселеност
През 2019 г. най-високите нива на пренаселеност (въз основа на броя стаи на човек и среден размер на домакинството) се наблюдават в Румъния (45,8 %), Латвия (42,2 %) и България (41,1 %), а най-ниски – в Кипър (2,2 %). Данните показват, че повечето домакинства в Централна Европа са по-пренаселени от средното за ЕС. Дългосрочната европейска тенденция показва постепенно намаляване на пренаселеността, затова ако приемем, че тази тенденция се запази и пазарите в ЦИЕ продължат да се сближават, това донякъде доказва недостиг на предлагане и необходимост от повече жилища. Предполагаме, че част от това предлагане ще бъдат имотите под наем, при условие че се промени стратегията на повече предприемачи и инвеститори, както вече започва да се случва в Полша и Чехия.
Предлагане
През последните 5 години в ЦИЕ се наблюдава бързо покачване на продажните цени, което отчасти се дължи на дефицит в предлагането, относително лесната процедура и ниските лихвени проценти по заемите, както и на желанието на хората да инвестират, за да спечелят повече пари от спестяванията си, отколкото биха получили в банка. Влияние оказват и други фактори, като например недостига и нарастващите разходи за подходящи парцели, продължителните и несигурни процедури за издаване на разрешителни, както и недостига и последващото нарастване на разходите за работна ръка и материали за строителството. По данни на Евростат разходите за строителство на нови жилища в ЕС са се увеличили с 15% за периода 2010-2019 г. Сред държавите членки от Централна и Източна Европа най-голямо увеличение се наблюдава в Унгария (+47 %) и Румъния (+46 %). Като се вземат предвид всички тези фактори, много строителни предприемачи в региона не се изкушават да се отклонят от модела на изграждане на индивидуални жилищни единици. От съществуващите проекти на инвестиционния пазар на жилища под наем с няколко единици, собственост на предприемачи/инвеститори, Чехия води напред с около 57 000 единици, следвана от Полша с около 4 500 единици.
Виктор Константинеску, Управляващ съдружник, съ-ръководител “Недвижими имоти”, Букурещ, Kinstellar, добавя: “Действително, инвестиционния пазар на жилища под наем като клас активи е сравнително ново явление в ЦИЕ и със сигурност се среща по-малко, когато се придвижвате в посока изток. Отчасти това е исторически обусловено: притежанието на жилища винаги е била изключително високо в ЦИЕ и отразява манталитета, че човек трябва да притежава своя дом. Това вече не е задължително. Тъй като демографските показатели се променят и цените за строителство в пренаселени райони постоянно се повишават, а възможностите стават все по-малко, и много хора са изтласкани от пазара за покупка на жилище, очакваме този клас активи да се наложи в ЦИЕ.”
Наблюдаваме също така голям брой обявени за строеж проекти в инвестиционния пазар на жилища под наем, които са планирани да се строят през следващите няколко години. При проследяване на дейността в областта на многофамилните жилищни имоти става ясно, че всички пазари в ЦИЕ са в сравнително ранен етап на развитие и се движат с различна скорост. Със сигурност можем да видим по-бързо развиваща се тенденция в Полша и Чехия.
Условия за наемане
На повечето пазари договорите за наем обикновено се определят като дългосрочни и краткосрочни, като за краткосрочни обикновено се определят такива за по-малко от 3 месеца, но могат да бъдат и до 6 месеца. Дългосрочните договори обикновено са с продължителност 1 година или повече, което очевидно е значително по-малко от стандартните над 5-годишни договори за наем, които се наблюдават в други търговски сектори. В сектора на инвестиционния пазар на жилища под наем най-често се сключват договори за наем за 1 година, като изтече този период наемателите или подават предизвестие и се изнасят, или се удължават за още една година.
Агата Юрек-Збройска, Партньор по недвижими имоти в Greenberg Traurig, Полша, добавя: “В страните от ЦИЕ, обект на този доклад, няма такива разпоредби, които да ограничават договорите за наем между частни субекти, и към момента на изготвяне на доклада не са известни планове за въвеждането им. Следователно в края на всяка година или на всеки срок на договора за наем, наемодателите са в правото си да преразгледат наема, тъй като в стандартния договор за наем за 1 година не се прилага индексация. Това, разбира се, понякога може да доведе до значителни скокове в наемите, в зависимост от пазарните условия към момента”.