През последните няколко години разговорът за имотния пазар се въртеше около едни и същи теми – ръст на цените, ипотечно кредитиране, еврото и опасенията за балон. В същото време един много по-дългосрочен процес остава почти извън публичния дебат. Това е остаряването на жилищния фонд и постепенното разминаване между характеристиките на голяма част от съществуващите жилища и изискванията на съвременните купувачи.
Според данните от преброяването на населението и жилищния фонд на Националния статистически институт над половината жилища в България са построени преди 1990 г. В София делът на панелното и ЕПК строителството остава особено значителен.
По оценки на Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate, около 37% от жилищната база на столицата е панелно или ЕПК строителство, изградено преди повече от три десетилетия.
„Това е използваем жилищен фонд, в който живеят хора, но той представлява и огромен потенциален източник на бъдещо търсене към новото строителство. С времето все повече домакинства ще търсят не просто различен адрес, а по-функционално, по-енергийно ефективно и по-комфортно жилище“, казва Василев.
Пазарът вече показва признаци на подобна трансформация. Според данните на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 сделки с имоти, което е спад от 12,3% спрямо същия период на предходната година. В същото време договорните ипотеки в столицата достигат 3948 и нарастват с 1,7% на годишна база.
Тази комбинация не говори за изчезване на търсенето, а за промяна в неговата структура. Купувачите са по-предпазливи, а спекулативният сегмент постепенно се оттегля. Активни остават преди всичко хората с реална жилищна потребност и купувачите с по-дългосрочен инвестиционен хоризонт.
Един от процесите, които SORENDA Real Estate наблюдава все по-ясно, е именно преместването от по-стар към по-нов жилищен фонд.
„Около една пета от нашите клиенти заменят старо жилище с ново строителство. Това все още не е доминиращият сегмент, но тенденцията вече е ясно видима и според мен ще става все по-важна през следващите години“, посочва Василев.
**Тази промяна не е случайна. Тя върви паралелно с продължаващата активност в строителния сектор и с устойчивото поскъпване на изграждането на нови жилища. Именно това превръща обновяването на жилищния фонд в един от факторите, които все по-силно ще определят развитието на пазара.**
Началото на тази трансформация може да се проследи още от пандемията. Работата от вкъщи, необходимостта от допълнителна стая, по-голяма дневна или собствен двор промениха очакванията към жилището. Купувачите започнаха да оценяват не просто квадратурата, а функционалността на дома и начина, по който реално използват пространството.
Това ясно личи и в архитектурните решения на новите проекти.
„Преди 15-20 години се проектираха спални от по 8-9 кв. м. Днес подобно решение трудно би било прието от пазара. В нашите проекти спалните обичайно са около 15-16 кв. м., а дневните с трапезария достигат 24-28 кв. м. Хората вече оценяват не само цената на квадратен метър, а качеството на пространството, което получават“, казва Василев.
Тази тенденция се подкрепя и от последните данни за строителния сектор. По първоначални оценки на Евростат строителната продукция в България през юни 2026 г. нараства с 0,9% спрямо май и с 4,4% на годишна база. За сравнение, през същия период строителството в еврозоната намалява с 0,7%, а в Европейския съюз отчита едва 0,2% ръст. България остава сред държавите с най-устойчива строителна активност през първата половина на годината.
Същевременно строителството продължава да поскъпва. По данни на НСИ общият индекс на разходите в строителството се увеличава с 9,6% на годишна база през второто тримесечие на 2026 г., а цените на строителните материали се повишават с 10%. Това означава, че дори при по-умерен пазарен ръст себестойността на новите проекти продължава да се увеличава.
Комбинацията от активно строителство, по-високи производствени разходи и постепенно обновяване на жилищния фонд показва, че бъдещото търсене все по-малко ще зависи единствено от новите купувачи. Все по-голяма роля ще имат собствениците, които вече разполагат с жилище, но търсят по-съвременен, по-енергийно ефективен и по-функционален дом.
Промяната в потребителските нагласи е особено важна в България, където собствеността върху жилища остава широко разпространена. Според Евростат над 82% от населението живее в собствено жилище. Това означава, че значителна част от бъдещото търсене няма непременно да идва от хора, които купуват първото си жилище. Все по-голяма група ще бъдат домакинствата, които вече притежават имот и търсят по-нов, по-функционален или по-енергийно ефективен такъв.
Именно тук остаряването на жилищния фонд придобива значение, което трудно може да бъде обяснено само чрез демографските прогнози. Дори при умерен ръст на населението необходимостта от постепенно обновяване на жилищния фонд ще продължи да се натрупва през следващите десетилетия.
По данни на НСИ през последните години в София ежегодно се въвеждат в експлоатация между 8 000 и 12 000 нови жилища. На този фон стотиците хиляди жилища, построени през 70-те и 80-те години, остават най-големият потенциален източник на бъдещо търсене.
Така погледът към пазара постепенно се измества. Броят на сделките, цените и ипотечното кредитиране остават важни краткосрочни индикатори, но вече не дават пълната картина. Все по-съществен фактор става необходимостта от обновяване на жилищния фонд и промяната в начина, по който хората избират своя дом.
Пазарът може да забави темпото си, но потребността от по-качествени, по-функционални и по-ефективни жилища няма същия краткосрочен цикъл. Именно тя има потенциала да бъде един от най-устойчивите двигатели на жилищния пазар през следващото десетилетие.