Цените на жилищата в София се промениха в пъти за последните близо две десетилетия, но данъчните им оценки останаха далеч от пазарните нива. Докато преди близо 20 години средната цена беше под 1000 евро за квадратен метър, днес медианните офертни нива са около 2600 евро. При много сделки разликата между пазарната цена и данъчната оценка вече се измерва не в проценти, а в пъти.
Тази дистанция държавата се готви да започне да скъсява от 2027 г. Министерството на финансите представи план за поетапно увеличение на данъчните оценки с 30% през 2027 г. и с по 35% през 2028 и 2029 г. Според представения от ведомството пакет целта е в рамките на три години увеличението спрямо сегашните оценки да достигне общо 100%.
Има и важно уточнение за собствениците. Заместник-министърът на финансите Людмила Петкова обяви, че актуализираните оценки ще се използват при определянето на данъка върху недвижимите имоти и другите данъци, но няма да бъдат база за изчисляването на такса битови отпадъци.
Така големият въпрос вече не е дали данъчните оценки трябва да бъдат осъвременени, а как промяната ще се отрази на собствениците и пазара и дали тригодишният преход ще бъде достатъчен, за да не се превърне натрупаното с години изоставане в рязка данъчна тежест.
Данъчните оценки изостанаха от пазара
По наблюдения на SORENDA Real Estate при голяма част от сделките в София данъчната оценка е между пет и девет пъти по-ниска от реалната цена на имота.
Мащабът на промяната се вижда и в дългосрочната динамика на цените. По данни на НСИ през 2006 г. средната цена на жилищата в София е била около 686 евро за кв. м, а през 2007 г. – около 927 евро. Към септември 2026 г. медианните офертни нива са около 2600 евро за кв. м. Данните са формирани по различна методология и не позволяват пряко статистическо сравнение, но ясно показват мащаба на промяната.
„Когато преди близо две десетилетия жилищата в София са се търгували при нива от порядъка на 700-900 евро за квадратен метър, а днес офертните цени са около 2600 евро, е очевидно колко сериозно се е променил пазарът. Въпросът не е дали данъчните оценки трябва да бъдат осъвременени, а как това да стане, без да се създаде прекомерна еднократна тежест за собствениците“, коментира Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate.
Според него рязкото приближаване на данъчните оценки до пазарните стойности би имало шоков ефект както за собствениците, така и за общините. „По-разумният подход е постепенно осъвременяване, което да даде време на всички участници да се адаптират“, смята Василев.
По-висока оценка не означава същия ръст на данъка
В публичното пространство често се смесват две различни теми – актуализацията на данъчните оценки и размерът на данък сгради.
Увеличението на данъчната оценка не означава автоматично, че данък сгради ще нарасне със същия процент. Конкретните ставки се определят от общинските съвети, които могат да ги променят и така частично или изцяло да компенсират по-високата данъчна основа.
Данъкът за второ жилище е отделен дебат
Паралелно с актуализацията на оценките продължава и дискусията за евентуално прогресивно облагане на второто, третото и всяко следващо жилище.
Според SORENDA Real Estate двете теми не бива да се разглеждат като една и съща реформа.
„Не е достатъчно да броим колко жилища притежава един човек. Един собственик може да има наследствен имот, жилището, в което живее, и стара къща на село, а друг да притежава един луксозен апартамент на стойност няколко милиона лева. Самият брой имоти невинаги е най-добрият критерий за справедливо данъчно облагане“, посочва Василев.
Според него по-логичен подход би бил облагането да отчита стойността и характеристиките на имота, а не единствено броя на притежаваните жилища.
Пазарът се успокоява, но не се обръща
Дебатът за данъчните оценки се случва в момент, когато жилищният пазар постепенно се нормализира.
По данни на Агенцията по вписванията, анализирани от SORENDA Real Estate, през второто тримесечие на 2026 г. броят на сделките в София намалява с 16,9% на годишна база, докато ипотечното кредитиране продължава да расте с 1,6%.
„Това показва, че не наблюдаваме срив на пазара, а промяна в неговата структура. Спекулативните покупки постепенно намаляват, а активни остават купувачите с реална жилищна потребност и дългосрочните инвеститори“, казва Василев.
Според него именно затова реформата на данъчните оценки трябва да се разглежда като част от по-широка модернизация на системата за облагане на недвижимите имоти, а не като инструмент за влияние върху пазара.
„По-актуалните данъчни оценки могат да направят системата по-справедлива и да увеличат приходите на общините. Развитието на пазара обаче продължава да зависи основно от доходите, достъпа до финансиране, строителните разходи, предлагането и инфраструктурата“, посочва Евгени Василев.