post

Национална асоциация на строителните предприемачи /НАСП/, Българска Инвестиционно Строителна Асоциация за Красива България  /БИСА/, Камара на строителите в България /КСБ/, Съюз на собствениците Слънчев бряг /СНЦ/ изпратиха отворено писмо относно необходимостта от спешни законодателни мерки за овладяване на кризата в обслужването на ваканционните комплекси от затворен тип.

Те настояват за промени в законовата рамка, касаещи управлението на ваканционните имоти в курортните зони.

Ето какво гласи то:

“В качеството си на инвеститори, управляващи компании и собственици, които ежедневно се сблъскват с проблемите, свързани с управлението и поддръжката на затворени комплекси в курортни зони, предоставяме на вашето внимание нашата молба за спешни промени в Закон за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ и други закони, засягащи управлението и поддръжката на т.нар. жилищни комплекси от затворен тип в курортни зони /ЗУТ, ЗС, Закон за туризма и ГПК/ с цел регламентиране на отношенията и защита на правата и интересите на собствениците и инвеститорите по справедлив за двете страни начин.

Обръщаме внимание на факта, че от 2003 г. насам над 70% от сградния фонд, бази и съоръжения по Българското Черноморие и спа и зимни планински курорти, не са хотели (въпреки, че изглеждат и по-добре и с повече екстри), а ваканционни сгради от затворен тип множество собственици и по-скоро те определят облика на туристическите ни зони. Услугите и поддръжката в тези комплекси до голяма степен повлиява и на туристическия имидж на страната като дестинация. Този тип обекти по същество осигуряват непрекъснатост на услугите през цялата година и подържат извънсезонна заетост и икономика в тези райони, което е факт, с който трябва да се съобразим като даденост за българската географска ширина и развитие в сектора.

  • В този сложен за българския бизнес и икономика момент, особено свързани с туризъм и инвестиции в курортни райони, се проявява масово негативен процес в системата на управление и поддръжка на тази база, дължащ се на смесената собственост и липса на адекватно законодателство за този нов модел туристически обекти. Хаосът води до анархия в този тип управление, спад в качеството на услугите, непрофесионални услуги от субекти в сивия сектор на парче, в това число и измами, неконтролирано настаняване и обслужване, овехтяване на територии и озеленяване, фасади и база, и в крайна сметка ниска категория и загуба за инвеститори, собственици, община и държава. Негативни инициативи се проявяват и от страна на собствениците и от страна на някои инвеститори като и двете страни не са със защитени права по съществуващата законова уредба. Съществуват и трети страни, които заблуждават чуждестранните собственици и ги вкарват в дългогодишни съдебни битки от които реално губещи са те самите, защото цените на имотите им падат драстично, а комплексите западат.

Чисто фискално, всичко това води до навлизането на нерегламентирани услуги и липса на професионализъм и развитие от сиви субекти без офиси, администрация, инвестиции, социална отговорност, плащане на данъци и осигуровки, безотчетност и в по-лошия случай – въобще липса на поддръжка.

За пример само, в Община Несебър има близо 70 000 чуждестранни лица, собственици в такива обекти, което в разгърната застроена площ прави около 4 000 000 кв. м сгради. При цена на поддръжка около 13 евро без ДДС за квадратен метър и адекватно законодателство, това прави годишен приход в икономиката на района от около 52 000 000 евро, и това е само за една община. ДДС на този приход би бил 10 400 000 евро към бюджета годишно, като повечето разходи са за заплати и осигуровки и материали местно производство, ток и вода. За цялото Черноморие, зимни курорти и спа курорти по експертна оценка приходът от ДДС в държавната хазна годишно ще се регламентира в рамките на 60 000 000 – 100 000 000 евро.

Що се отнася до социалната отговорност и заетостта в сектора, тази индустрия поддържа между 50 000 работни места, заети целогодишно в рамките на цялата страна и 100 000 души през сезона. Като пример, само на територията на Община Несебър работят около 700 такива комплекси от затворен тип, като целогодишно средно заетият персонал за всеки от тях, ведно с присъствена охрана, е 10 души, а към това число не спадат много други външни услуги, възложени на подизпълнители. Тази заетост гарантира развитие на професионализъм в служителите и системите за управление.

Органите на правораздавателната и на правоохранителната система в тези райони, като полиция и районни прокуратури, са задръстени със случаи, които са свързани с неяснотата в законите, смесената собственост в тези обекти и множеството чуждестранни собственици. Предлаганите от нас решения, биха ги облекчили значително проблемите. Чуждестранните собственици нямат говорител в страната, така че да се чуе и тяхната гледна точка. Имат обаче в Европейския парламент. Сред 29-те въпроса, изпратени до българското правителство и главния прокурор от евродепутати, членове на Групата за наблюдение на демокрацията, върховенството на закона и основните права (DRFMG) към ЕП, имаше и два, свързани с ваканционния сегмент. “Има ли планове да се регулират компаниите, които управляват имоти, в частност свързани с изнудващо високи такси, увеличавани произволно, без изискване за коректно одитирани отчети или поне изискване финансовите условия да са свързани с доставката на услуга?” е единият от тях. Другият се отнася до практиката на съдилища, които не признават правото на чуждестранните собственици да не плащат такси за управление, при положение че са били в имотите си под 30 дни годишно.

Основни причини за проблемите в управлението на ваканционни комплекси в курортните зони:

  1. Голяма част от собствениците са чужденци от различни нации с различни езици и култури и социално икономическо състояние. Те нямат право да притежават земя. Трудно е да бъдат призовавани за събрания, да се вземат решения на събрания и да им се търси съдебна отговорност с призоваване на техен адрес по местоживеене в чужбина.
  1. Собствеността на земята и съоръженията не съвпада с тази в идеални части на собствениците в самата сграда.
  1. Обектите са с много богата инфраструктура и поддръжката е нужна целогодишно.
  1. Намират се в структуроопределящи за българския туризъм зони и пряко участват предлагането на туристически продукт с голям дял и влияние на имиджа. Предлагат се като хотели, а не са. Предлагат се неорганизирано. Влияят пряко в конкурентоспособността на сектор ваканционни имоти и туризъм.
  1. Обективна липса пазарен механизъм за обосновка и определяне на цена на услугата по поддръжка, минимална задължителна услуга по поддръжката.
  1. Обективна липса на пазарен механизъм за бърза алтернатива и конкуренция на пазарните субекти. Нито собственикът-инвеститор на земя и съоръжения и имоти за обслужване може да си смени клиентите, нито собствениците на апартаменти могат да сменят лесно и бързо друг инвеститор. Тези процеси неминуемо водят до продължителен процес на упадък, които далеч не е само в границите на самия комплекс.
  1. Липса на система на договаряне, контрол на качество и санкции, предоговаряне, индексиране, прекратяване на договори за поддръжка без да е избрана заместваща услуга и без да се оставят обектите без такава.
  1. Липса на ясна дефиниция и определение на такъв тип сгради в документ от държавен или общински орган. Типът подлежи на съдебно доказване.
  1. Липса на синхрон на юридическата рамка за този вид обществени отношения между основните закони: Закон за Собствеността, ЗУЕС и ЗЗД.
  1. Липса на контрол на състоянието и вида на сгради и територия от общината, налагане на глоби, санкции и система за задължаване на собствениците за козметична реновация на всеки 10-15 години, предвид външния ефект върху облика на националните курортни зони.

 

Основни последствия от проблемите в управлението на ваканционни комплекси в курортните зони:

  1. Навлизане в сивия сектор на обектите след управление с ЕС и загуба на конкурентоспособност. Неплащане на данъци и осигуровки и нерегламентирано наемане.
  1. Спад в нивото на услугите, състоянието на сградите и цените на имотите.
  1. Отлив на инвеститори в имоти и туристи. Сриване на имиджа на България като дестинация за покупка на имот и поддържана туристическа база в сектора.
  1. Самите клиенти се чувстват ощетени от липсата на система.
  1. Пренатоварване на полиция, прокуратура, съдебна система.
  1. Непрофесионализъм и липса на предпоставки за развитие в системите на управлението и кадри в сектора.
  1. Пустеещи територии и рушащи се съоръжения.
  1. Загуби за инвеститори и собственици.
  1. Спад в бизнеса на обслужващи подизпълнители в районите.
  1. Спад в заетостта в районите.
  1. Морално и технически остаряла база, рушащи се фасади, неподдържани територии и зеленина. Нерегламентирано поставяне на реклами и съоръжения по фасади и територии.
  1. Потенциален ръст на битова престъпност и кражби, предвид намалените услуги в подсектор частна охрана.

 

Като решение те посочват:1.Спешна промяна в Закона за собствеността с добавка за този вид комплекси.
2.Спешна промяна в Закона за етажната собственост и режим на управление на затворени комплекси. Защита на интересите на собствениците на апартаменти и на инвеститорите. Регламентиране на договаряне, ценообразуване, контрол на качеството, смяна на управляващата компания, контрол и санкции за липсата на осигурена поддръжка на такъв тип сгради от двете страни.
3.Спешна промяна в ГПК, с оглед прецизиране на призоваването на чуждестранни граждани, уредено в настоящата редакция на ГПК /по-конкретно в разпоредбата на чл. 53 от ГПК/.
4.Спешна промяна в ЗУТ с конкретизация и ясна дефиниция за понятието „затворен комплекс“ и издаване на удостоверение от общински или държавен орган за такъв тип комплекс или вписването му в разрешителните книжа на строежа.
5.Спешна промяна в Закона за туризма. Система на настаняване в такива сгради.
Промяна в ЗУТ за изисквания за козметичен ремонт на фасади, територии, системи за сигурност и съоръжения, имащи пряко отражение върху туристическия облик на курортните зони и градове.
С участие на професори доктори по право, юристи и адвокати с опит в практиката сме подготвили конкретни изменения в описаните закони, които да защитават максимално правата на контрагентите в затворените комплекси.

 

От организациите молят за сформиране на работна комисия с представители на МРРБ, Министерството на правосъдието, Министерството на туризма, представители на общините в курортните зони, предложенията ни да бъдат разгледани и да залегнат в една бъдеща, по-сигурна и усъвършенствана законодателна уредба. Изразяваме готовност за съдействие от наша страна и за участие в официална среща и дебати, както и във всякакви форуми, дискусии, медийни дискусии, кръгли маси, обществени обсъждания, работни комисии и други подобни.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *