Дисбалансът между търсенето и предлагането в полза на второто, в резултат от голямата инвестиционна активност и нестабилната икономическа ситуация в страната характеризират пазара на офис площи в страната, пишат в свой доклад експертите от GVA Sollers Solutions.
През 2010 година инвестиционната активност в сектора са се свили до нива от 2005 година, с много малък брой новообявени проекти. Според Националния статистически институт, за първите девет месеца на годината са издадени с 32,64% по-малко на брой разрешителни за строеж на административни и офисни сгради спрямо същия период на 2009.
За периода на територията на София са завършени над 203 хил. кв. м офис площи клас А и В, с което общият обем се повишава до близо 1,2 млн. кв. м. Запазва се и тенденцията голям дял от нововъведените в експлоатация площи да са ситуирани в периферни райони на столицата или по вече обособените бизнес локации – бул. „България“, бул. „Черни връх“, бул. „Цариградско шосе“ и бул. „Тодор Александров”.
Новоизградените офиси регистрират 16,9% увеличение над наличните до момента площи в столицата, което ще допринесе за значително увеличаване броя на незаетостта. Към декември 2010 година на територията на София в процес на изграждане са над 650 хил. кв. м офис площи, като според инвестиционните намерения над 30% от тях се очаква да бъдат завършени през първите месеци на 2011 г.
Както през първата половина на 2010 инвеститорите са принудени да предлагат атрактивни условия за наемане на офис площи – поемане на разходи по преместване; гратисни периоди в зависимост от срока на договора; поемане на разходите по довършителните работи по интериора на офиса и др.
Друга характерна тенденция е, че значителен брой от договорите за наем се сключват на ценови нива, по-ниски спрямо средните за района и типа имот. Наемните нива са съобразени с типа на клиента, площта, която се наема, периода, за който се сключва договорът и др. Схемите за актуализация на наема са стъпаловидни, съобразени с макроикономическите показатели на страната.
Цени
На пазара на наеми офертните цени на офис площите клас А и В в София отчитат среден спад от близо 15% спрямо края на 2009 г. Най-съществено е понижението в периферните райони – 14,29%, където наемните нива варират от 4,5 до 5,5 евро на кв. м на месец.
Средните офертни наемни цени в централната част на столицата и офис дестинациите се движат в рамките на 8 – 12 евро на кв. м.
Наемните нива във Варна също отчитат спад средно с 16,6% спрямо 2009 г. През периода офертните наемни стойности на офис площите клас А достигнаха нива близо 10 евро на кв. м на месец. В широкия център и периферните райони се предлагат площи от 4 до 8 евро на кв. м.
Търсене
Най-активни при търсенето и наемането на офис площи в столицата през 2010 са предимно компании от IT сектора, консултантски компании, телекомуникационни компании, фирми, занимаващи се с търговия на потребителски стоки, счетоводни и адвокатски къщи. Те търсят офиси с площ до 300 кв. м, с удобна локация за клиенти и служители и с възможност за паркиране.
Водещи мотив за търсене на офис площи е желанието за оптимизиране на разходи на наем. Търсенето е фокусирано върху малки (до 75 кв. м) и средно големи (до 200 кв. м) площи. Не липсват и клиенти, търсещи по-големи офис пространства, като това са предимно представители на ИТ сектора и аутсорсинга.
Продължава движението на наематели от стари административни сгради и апартаменти в центъра към модерните новоизградени бизнес локации. И ако едни компании се възползват от намалените наемни нива и пристъпват към релокация на сегашните си офиси, то други използват момента да предоговорят наемните нива на офисите си, а собствениците са склонни да направят отстъпка с цел запазване на част от приходите си.
Очаквания за 2011
Все повече инвеститори ще се съобразят с плановете за инфраструктурно развитие на градовете, с цел предоставяне на по-атрактивен продукт на крайния клиент, смятат от GVA Sollers Solutions. Усвояването на новопостроените свободни площи и на тези в процес на строеж ще отнеме на бизнеса повече oт 34 месеца, при условие че темповете на усвояване на нови площи през 2012/2013 достигнат до тези от периода 2007/2008 година.
Ще продължи повишаването на незаетостта в бизнес сгради, разположени в райони с липса на транспортна осигуреност. Ще продължи тенденцията на релокация с цел оптимизация на разходите за наем.